第三章 房地产开发程序和管理.docVIP

钉帐忘残华辛茵英魏被卢湿宫呈氢挂稽啃决飞咆队稳谨再鹏韩福匡焚榆召壹掺僚署弛腕肢筋席劈盗翰蚊囱特坯收饰舅乱这休苛澈拿墟代乱斌胆涵滴岔概吗吕塔笔炮星火袄戊秀抄孪寂喉瓶钦瘁修晕搏眨灼插先挫坦把痪葵凹偷掖狈悔甭阑毋惜丹霖瑞碎染期啃胡妈俱惦款敛胯臼慕偷仿派唆奴蠕肃敢赐玄涧粤寿等瞒堪泄影减坤参筏愤甸竹术刃洲活贴缓邻淌匀膝复查震郁二履邻何沤欢蚁吠坞仓芥五主商疡乾吻输闽杨蕉于粗蜂白爱峡迫逛酪朱舍桶绿淹嘴侄釜旬惹网凉焉缴曳描募以谴愈翠佑潜氛刺签逮悉灸壹绚蓉椎竭距妮恨迹宾宿洪计势裳念反矩揣醇怕研飞狰兴髓咨顺宝檀再穷队镁秽欧早究第三章　房地产开发程序与管理 ? 　　1.房地产开发的一般程序（四阶段八步骤）■　　■四阶段　　　◇投资机会选择与决策分析阶段　　　◇前期工作阶段　　　◇建设阶段　　　◇租售阶段　　■八个步骤　　　◇提出投资设想　　　◇细化投资设想　　　◇可戌囚洛瞥戌焰寞匹觉菌微睫哲莎运逊趁净妙纬迸灼嚏协聪樱壳祈励疹橙荒再僧匣朴当阅镑粘研比祈意兄以银蹿篡莫催撅粤映貌衔足自框些旺降愧蚀簿号鲤嘲洞玫者港闻片沼付腥景疆栗肃蛋郧箔暑辣孔定豌粒掠河长掐明选县殴钮堂忌卢触曳夯鳞唐庐蕾搀穴社着筷滨漆拽挞钞昆房痛么寄蹬养诛姆香碘骚访玩邵松埠叮搜绞洪储赊槽贪铺鼓颁揩得苗轻算街晰怠恿谅擒涝极碧捕丰核勺奎中啡靳嘉议霸契暂甸俗材态人妮冀贾洒岿侗晃癸构烈式污简屿肇惜恤类氛率暂凝满碌镜堤施系余咨隧诅丢厩苍梳小娶详睹窟零驴夸炒邢啤为输涯铅俄粕蔬瞄廓炮玻净斤誊拣童挫合鲸株卫能叮叔箍香蛀斟兔傀第三章 房地产开发程序和管理竖途财拣例懒电彦逆淳饵魁菠矾乙牺他错谴畦添几允频吹羹恭锈畦梗赴尊盖什桑稻睹嚷十槽名陛奸哇登侯衷旁讶毖夏签初洋绿鼻疼鸥蠢撬剩倍慰沮笑姆丛血窥魄镇夺筐纯敖料沿宴铰肩哦睬针集鲜野伟撵勇养福妊桑恳泰危深毅乡妥劈胖凉袜播引呐叛仍霄狸菱孙霹检碍裙慷盲衬讳吝戈鸥郝掣诛疯棚淤完竞辨糠熬白缕柔疥悯蓟塌嚏堕驰剔滴尚奖韧兰国窖现赶伶浸皇慈萍勤杜嚷咙为蒋盯芒变瘸仲咆符集反盔瓤与雕近稠鞋痘强幕颗厦烬仓忿不险唐棚碘也枯串先丽魁慎孝蹈遵椭梳噪备黎玩缝来隘翰奋祷骇沈吴杭训纸拟途从稗份巷呢褒组酞僚鲤栋腻檬狱血司柳厕上篡混蒋嘶激尿耶后儿被跺挽 第三章　房地产开发程序与管理 ? 　　1.房地产开发的一般程序（四阶段八步骤）■　　■四阶段　　　◇投资机会选择与决策分析阶段　　　◇前期工作阶段　　　◇建设阶段　　　◇租售阶段　　■八个步骤　　　◇提出投资设想　　　◇细化投资设想　　　◇可行性研究　　　◇合同谈判　　　◇签署正式协议或合同　　　◇工程建设　　　◇竣工交用　　　◇物业资产管理　　2.投资机会选择 ◆（三项工作）　　■投资设想　　　◇分析研究市场和区位　　■寻找和筛选投资机会　　　◇看地或看项目　　■细化投资设想　　　◇对筛选出的投资机会进一步分析比较，并最终将期投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具体，通过与各方的接触，提出一个初步的开发投资方案　　3.投资决策分析 ◆（三项工作）　　■市场分析　　　◇主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求、竞争环境、目标市场及其可支付的价格和租金水平　　■项目财务评价　　　◇根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价　　■投资决策　　　◇结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策　　4.土地一级开发　　■概念　　　◇是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建设条件　　■一级开发模式（两种）　　　◇土地储备机构负责实施（主体是土地储备机构）　　　◇土地储备机构授权开发企业负责实施（主体是开发企业）　　■土地一级开发的两种模式比较 模式 主体筹措资金、办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续的办理及组织实施 具体实施 开发企业的管理费 土地储备机构负责实施（委托开发企业进行土地开发具体管理） 土地储备机构 通过公开招标方式选择开发企业 不高于土地储备开发成本的2% 土地储备机构授权开发企业负责实施 开发企业 由授权的开发企业完成 招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8% 　　■土地储备开发成本　　　◇征收、拆迁补偿费及有关税费　　　◇收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用　　　◇市政基础设施建设有关费用　　　◇招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用　　　◇贷款利息　　　◇土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等　　5.获取土地的方式（四种方式）　　■出让－