租赁合同的终止：租约失效.PDF

華僑報──法律資訊站 租賃合同的終止：租約失效 （文章內容以見報日的法例為依據） NO. 643 ─ 2011.12.07 見報 在澳門，甚麼時候出租或租住一個單位，是業主和租客的個人選擇。同樣，當他們 想結束租約時，很多時亦是由他們來決定。例如，本欄早前介紹了兩種終止租約的方式 ──“當事人協議廢止”和“解除”，當事人協議廢止是租賃一方想終止租約，當另一方 接受 ，租約就會結束；解除方面，當一方不履行義務，只要另一方想結束租約並依法 提出時 ，租約亦會結束。對於這兩種終止租約的方式，租約的終止是取決於租賃雙方或 一方的意願來進行。 然而，在法律上，一個單位的租約終止，除了可以是基於個人意願之外，在某些 情況下 ，基於一些外在原因，租約亦會自動結束。這正正是本欄今次要介紹的第三種 終止租約的方式──“失效”。 失效，是法律規定終止租約的其中一種方式。當一些客觀或外在原因出現時，租約 便會自動消滅。至於哪些情況出現會導致租約失效，法律作出了規定，當中較為常見的 情況包括： 1. 租客死亡：原則上當租客（承租人）死亡後，租賃亦會結束，不過如果租客死 時，他的親屬（例如配偶、子女等）仍居住於該單位的情況除外； 2. 租客為法人時法人消滅：當租客是依法成立的公司或社團，而該公司或社團倒 閉或解散； 3. 公用徵收，但有關徵收不影響租約的存續除外； 4. 租約失效的條件出現（法律上稱為 “解除條件成就”）：例如租約規定，若果 租客置業後租約便會失效，那麼如果他真的買入了一個單位，有關租約便會自 動失效； 5. 租約生效的條件確定不出現（法律上稱為 “停止條件確定不能成就”）：例如 租約規定，只有租客與甲結了婚，租約才會正式生效，所以如果甲死了，租客 與甲當然無可能締結婚姻，那麼有關租約亦因而失效； 6. 訂立租約的基礎權利或法定管理權終止：有時當租約是基於立約人擁有某種權 利才可以訂立，例如出租人對單位擁有用益權，或者法定的管理權（例如親權、 監護等）時，才能與別人簽訂租約。所以，當有關權利終止時，有關租約亦隨 之失效，但是某些情況除外（例如出租人由用益權人變為單位的所有權人等）。 現實中，透過“失效”來終止租約的情況的確較少，然而，這亦不能否定這種方式 的重要性。原因是，若果法律沒有“失效”的規定，例如像租客死亡後租約會變成如何 等問題將無法處理，在無法可依的情況下，可以預見，這定必對租賃市場的運作造成 一定影響。 1022 1023 1043