(精）最新【巅峰十二问】文旅特色小镇开发要点解析(下).docxVIP

【巅峰十二问】文旅特色小镇开发要点解析（下）文旅特色小镇的类型文旅特色小镇从开发的角度来说大致分为两类：一是依托历史遗存，比如古镇、古村、历史文化街区，进行产品整合，业态升级，统一包装，华丽升级的文旅特色小镇；二是依托一定的历史遗迹、自然景观、故事或者民俗，通过将资源转化为产品，产品转化为项目，平地起新城的文旅特色小镇。特色小镇的基因决定了它的盈利模式，这也是开发特色小镇的前提。基因包括区位、本底、市场、操盘人，这几个方面的不同会导致不同类型的发展模式。第一种类型是景区型。景区型目前做的比较好的是乌镇，因为它的操盘人是专业做旅游出身的，因此它可以按照一个景区的方式去打造。目前乌镇的四大盈利点是门票、酒店、车船和会务，这个对操盘人的专业运营能力和管理能力要求比较高。第二种类型是地产型。典型代表是蓝城的桃李春风，它是一个全龄化颐乐生活小镇。操盘人是宋卫平，他坚持的就是精品，区位是距离杭州半小时，主要服务的市场是杭州市的中产阶级和50-60岁的中老年人。它的地产盈利模式是总价在200万左右的优质别墅，一二期共约800套别墅均售磬，均价2万元，物业管理费是7.1元/平方米，这个是相当高的。他创新性地开发了11种户型，庭院面积和建筑面积近1：1，拥有360度景观视野，还有多进式的庭院以及可供耕种的菜园。产品设计上还充分考虑了老年人的需求，紧急呼叫按钮、安全扶手等细节考虑得非常的周到。第三种类型是功能型。典型代表是袁家村，它是以做关中美食功能为主的小镇，把旅游要素里面的“吃”做到了极致。操盘人是当地的村支书，区位是距离西安市的六十五公里，本底资源是关中风情和美食。现在平日客流量已经达到了一万人，节假日也达到了数万人，一年加上其他收入基本上超过了10亿元。目前他们已经在做品牌输出。（搜两张图）第四种类型是产业型。典型代表是定海的远洋渔业小镇，因为它的本底资源就是有“百年渔港”的传承历史，人文底蕴深厚，是舟山和浙江渔业振兴史的缩影。它的区位是距离定海中心城区16公里，区位优势比较明显。它的整个布局分为核心区，就是渔都风情湾区，也就是小镇客厅，还有远洋的健康产品加工区、健康产品物流区、生活配套区、健康休闲体验区和综合保障区。文旅特色小镇的功能在当下的历史时点，文旅特色小镇承担多方面的功能。第一，文旅特色小镇非镇非区，因此承担中心城区产业功能外溢和升级的功能，是一个首先要当地人喜爱的、主客共享、宜居宜游宜业的特色小镇。第二，文旅特色小镇承担城市文脉、史脉、地脉传承创新的功能，回顾过去十余年房地产推动下的造城运动，城市风貌越来越趋同，千城一面。因此要从文态、形态、生态角度要考虑对所在地域人、文、地、景、产的传承。第三，承担所在区域旅游产品升级的功能，文旅特色小镇至少要达到4A级以上景区标准，年接待旅游者30万人次以上，形成特色主题，有一定独创性。在开发初始就要分析客源市场的消费需求，建成以后必定要成为所在区域新的结构性供给产品，实现区域旅游供给侧改革，成为旅游新的增长极。文旅特色小镇的开发要点这一轮特色小镇的支持力度是空前的，过程当中的管控和问责也是空前的。因此如果要投身于文旅特色小镇的开发，就需要真刀真枪地来做。在开发过程当中有以下的几个关键点需要重点关注：第一，注重多规融合。特别是对于企业来讲，不要盲目选址，激进进入，要了解区域的国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、环境保护、文物保护、林地与耕地保护、综合交通、水资源、文化与生态旅游资源、社会事业规划等各类规划，确保“多规”确定的保护性空间、开发边界、城市规模等重要空间参数一致，并在统一的空间信息平台上建立控制线体系。第二，商业逻辑的理性回归。为什么说是理性回归，因为拿到的建设用地还是会开发一些住宅、产业地产、商业地产、养老地产、旅居地产出来。打造特色小镇是快速兑现地产价值的重要手段，已经成为地产企业的发展新方向。若项目在近郊或者城区内，且所在城市的房地产库存少于18个月，则当地还有刚需没有释放出来，靠地产平衡掉投资的商业逻辑是成立的。若所在区域去库存压力已经很大，文旅特色小镇距离中心城区的距离在2小时以上。除却产业地产之外，很多项目会配套旅居地产出来，旅居地产的现状是什么样的呢？不是特别好卖，旅居地产是第二居所、第三居所，对于购买者来说是全年住7-15天的房产。即便特别有钱的有钱人也不愿意为7-15天之外的房产买单。所以文旅特色小镇的商业逻辑基础还应该是旅游，即从旅游经济的角度，构建吃住行游购娱、商养学闲情奇的消费链条，占满游客的时间，让游客留下来不断消费，成为可以住一晚的旅游目的地型产品。第三，打造一定的独创性。独创性即旅游的吸引力打造。旅游核心吸引力的打造立足于历史，即对所在区域的资源盘点即人、文、地、景、产。有什么样的名人资源，有哪些文化资源、民俗资源，有哪些地貌资源，有哪些