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窗体顶端 第一章　　物业项目早期介入 第一节　　物业项目早期介入概述 知识点一、物业服务项目早期介入的含义 项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动，物业服务企业从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划，楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提出的合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业主和物业使用人的需求，方便物业服务工作的开展。 项目早期介入对建设单位而言并非强制性要求。 早期介入服务提供方：物业服务企业或专业咨询机构。 项目早期介入服务的对象是建设单位，由建设单位与物业服务企业或咨询机构签订协议并支付项目早期介入服务费用。 项目早期介入的阶段如图1-1所示。 知识点二、物业服务项目早期介入的作用（重要考点） （一）从业主使用的角度，有利于提高业主对物业的认可度 1．优化设计，满足业主使用需求 2．有助于提高工程质量，提高物业的认可度 （二）从物业管理角度，有利于物业服务工作的顺利开展 1．有利于了解物业情况 2．为前期物业管理作充分准备 3．有利于规避物业经营管理风险（作出风险预估，规避风险；更好地了解客户） （三）从项目开发角度，有利于提高建设单位的开发效益 （1）可使规划设计方案中的布局、功能定位更趋合理，有利于日后运营管理。 （2）建设单位可以对项目进行准确的市场定位，还可以通过引入高水平的物业管理咨询服务提升自身的品牌。 知识点三、物业服务项目早期介入的方式 1.市场调研。 2.图纸会审。 3.对标管理，是指物业服务企业或咨询机构通过对同类型物业的客户群、服务标准等调查比较的基准的方法，以便对新建物业的物业服务定位、物业服务模式等向建设单位提供建议。 4.过程监控。 5.通过定期参加由建设单位组织的项目沟通会，以发函的方式提交建议书等，了解项目的建设进展情况，并就早期介入的相关问题交换意见。 窗体底端 窗体顶端 第二节　　物业项目早期介入的工作内容（重点、难点） 本节内容非常重要，因为内容的相似性，导致记忆难度大，建议理解性记忆。 知识点一、物业项目可行性研究阶段的早期介入 （一）介入形式 物业服务企业在项目立项阶段获取项目信息，组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估，就项目的物业服务进行总体策划。 （二）工作内容及要点（重要考点） （1）了解项目的周边环境。 （2）协助建设单位评估项目所需相关配套设施。 （3）向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。 （4）设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。 （5）推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。 （6）可行性研究是项目开发建设的前提，物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见，帮助建设单位更准确地进行市场定位，提高项目的性价比。 ? 知识点二、物业项目规划设计阶段的早期介入 （一）介入形式 组织结构、设备专业人员参与项目规划设计沟通会．从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。 （二）工作内容及要点（重要考点） （1）获取项目规划资料。 （2）就项目的结构布局、功能方面提出建议。 （3）就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。 （4）就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。 （5）就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见。 （6）收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。 （7）所提出意见和建议应体现专业性，并符合有关法律、法规及技术规范的要求。 （8）从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。 （9）要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。 知识点三、物业项目施工建设阶段的早期介入 （一）介入形式 此阶段主要是安排工程技术人员驻场，对施工中的项目进行巡查、了解、记录，并就有关问题提出建议。 （二）工作内容及要点（重要考点） （1）熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪。 （2）参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计划。 （3）跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关的技术资料及文件。 （4）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。 （5）与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案。 （6）仔细