第5章 物业服务合同的.pptVIP

第五章 物业服务合同;洛克菲勒的故事; 签订与履行物业管理合同 是物业管理优质服务的核心内容 是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石;本章主要内容;第一节 合同基本知识;第一节 合同基本知识;（二）合同要约的构成要件 要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。 要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。 要约必须传达到受要约人才能生效。;邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。 拍卖 拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。 广告 原则上，一般的广告不是要约。广告只是邀请要约。但对于某些已经做出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。 标价 标价是邀请要约，不是要约。 招标 招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。;合同承诺的构成要件 承诺必须由受要约人或其代理人作出 承诺必须在要约的有效时间内作出 承诺必须与要约的内容一致 承诺必须传达给要约人;合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括： （1）当事人的缔约能力 （2）当事人的真实意思表示 （3）合同的内容合法 （4）合同的形式合法 ;口头合同 书面合同 事实合同;合同签订应遵循的基本原则： 主体平等 合同自由 权利义务公平对等 诚实信用 守法和维护社会公益;第二节 物业服务合同概述;一、物业服务合同的含义;二、物业服务合同的特征;三、物业服务合同的签订过程;案例分析1;四、物业服务合同的生效条件;物业服务合同的组成（三部分） 合同首部 合同主文也称为合同正文 合同结尾 具体内容;具体内容 当事人双方的名称和住所 物业管理的区域范围 委托管理的事项 物业的服务期限 双方的权利和义务 物业服务质量 物业管理服务费用 违约责任 其他事项;六、物业服务合同的作用;七、物业管理违约责任;案例分析2;第三节 物业服务合同的类型;一、物业服务合同的类型;一、物业服务合同的分类;一、物业服务合同的分类;一、物业服务合同的分类;二、前期物业服务合同;3. 前期物业服务合同的时效 签订日期 在开发商取得预售许可证（期房）或现房销售之前 合同期限 《物业管理条例》第26条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止” 应有最长期限，如不超过2-3年（保护业主利益） 也应有最短期限，不短于1年（保护物业公司利益）;4.前期物业服务合同的特征;案例分析3-如何签定前期物业服务合同;一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立，有个较长过渡期，而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》的内容直接关系到业主利益。而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》一般存在相当的不合理条款或不公平条款。 附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款，剥夺了买方对条款提出异议的权利，属于霸王条款。 《前期物业管理协议》往往是发展商单方面制订的，消费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。 ;案例分析4-课堂分组讨论;案例分析4-课堂分组讨论;案例分析4-评析;案例分析4-评析;5. 前期物业服务合同范本解读 2004年，建设部制定了《前期物业服务合同（示范文本）》，供建设单位与物业管理企业签约参考使用。 这个范本共9章43条，涉及前期物业管理的方方面面。 表面上看，这个服务合同是由开发商与物业管理企业签订的。但合同又规定，购房者与开发商签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；购房者签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 因此，对此示范文本的解读是同学掌握与理解前期物业服务合同一个重要环节。;5. 前期物业服务合同范本解读 示范文本意义深远 包干制、酬金制选其一 未售房屋物业费开发商交 业主承担连带责任 规定物业承接验收办法 明确规定物业用房 擅自提高物业费要双倍退还 临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状 督促物管公司及时“交接” 明晰房屋保修责任;1.协议主体 甲方：开发商、或开发商选聘的物业管理公司、或开发商和开发商选聘的物业管理公司 乙方：购房人 2.签订时间： 购房人在签订购房合同前;3.协议期限：同前期物业服务合同 购房人（业主）在签订《房屋买卖（预售）合同》时，应同时签订前期物业管理服务协议。 《物业管理条例》第二十五条规定：该协议的目的是保障前期物业管理活动当事人（包括业主、物业服务企业双方）的合法权益，减少物业管理纠纷。 前期物业管理协议有效期：从房屋出售之日