房地产开发企业财务风险及其防范务管理毕业.docVIP

　　房地产开发企业财务风险及其防范务管理毕业 摘要：房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的发展潜力，是一个发展潜力较大的行业。由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。因此，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上，选择适合自己企业投资能力的项目，以稳健的发展代替快速扩张,尽可能减少企业财务风险。 　　关键词：房地产开发；企业；财务风险；风险防范 　　 　　由于受到不断紧缩的金融信贷政策影响，资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显。 　　进进2008年以来，房地产业内就没有太平过，从王石的“拐点论”，到潘石屹的“百日剧变论”，从楼盘降价促销，到企业纷纷转让项目，再到各上市公司经营现金流多为负值，对房地产开发企业资金链的题目争论不休，可以肯定的是，资金紧张的迹象不问可知，这也从一方面凸显房地产开发企业财务风险的隐患。 　　 　　一、房地产开发企业财务风险内涵 　　 　　在新会计准则中，对财务风险的定义是：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开发企业，主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资，以及其报酬无法全部收回的可能。因此，财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一。 　　房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的发展潜力，是一个有发展远景的行业。但由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。表现在使用财务杠杆，使得资金得以循环使用，前期收益对于后续开发将产生决定性影响。因此，一旦未来房地产市场销售价格、开发建设本钱或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产开发企业的预期收益产生巨大的影响，有可能产生由于实际收益未能达到预期收益，出现无法到期偿还债务或者影响到后续开发的资金链等等。 　　3.降价促销，回笼资金 　　随着楼市观看气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始显现，很多开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金以缓解资金压力。在北京某楼盘甚至打出7.5折优惠的促销；在深圳有的楼盘打出买房送装修或送汽车的优惠。笔者走访了秦皇岛市正在热销的楼盘“恒大玉龙湾”，它们采取的优惠政策是，只要业主购房，在房屋交付使用前若房屋降价就退差价，以此来吸引购房者。从国家发改委发布的最新统计数据显示，2008年9月份，秦皇岛市房屋销售价格同比上涨3.8%，环比下降0.1%。9月份涨幅又创新低。同时，受二手房价格波动，环比出现近一年来首次下降。2008年以来，全国各地的房地产市场都经历了一段较长时间的观看，这导致整个房地产市场成交缓慢。在业界人士看来“金九银十”的销售旺季，也没有旺起来。 　　4.开发企业经营活动现金流净值多为负值 　　企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患突出。从2008年第三季度公布的房地产上市公司季报中可以发现，在经营性活动现金流净值指标中，多数企业为负值，其中就包括万科、保利、招商、陆家嘴四大房地产公司，其每股经营性现金流量指标分别为万科-0.18元，招商地产-2.20，陆家嘴-0.76，保利最低，为-3.33，从一定程度上显现出当前房地产开发企业的现金流普遍紧张的态势。 　　从上述种种市场迹象表明房地产开发企业的财务风险已经显现，隐患突出。 　　 　　三、房地产开发企业财务风险的成因分析 　　 　　一般来讲，房地产开发企业的财务风险主要有：筹资风险、投资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等五方面，结合当前的实际情况，笔者以为，造成当前房地产开发企业财务风险隐患突出的原因主要有以下三方面：融资风险加大、销售资金回笼不乐观和企业自身土地储备的资金积存等历史遗留原因。 （转载自中国评价网.nseac. ） 　　1.融资渠道的严把关，筹资风险加大 　　这是房地产开发企业当前财务风险最主要的之一，金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严把关，导致房地产开发企业融资难度加大，能否筹集到所需的资金，关系着房地产开发企业的未来命运。一方面表现在金融信贷政策的持续紧缩，一方面表现在融资渠道的严把关。 　　（1）金融信贷政策的持续紧缩 　　2007年，中国银监会发布了《关于加强贸易性房地产信贷治理的通知》，对贸易性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已不可能。同年12月5日闭幕