专题：个人住房贷款的2(修改后).pptVIP

专题：个人住房贷款 一、概念及种类 （一）概念 个人住房贷款：金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。 （二）种类 １、按资金来源分： 　⑴自营性个人住房贷款：银行运用信贷资金发放的贷款。 　⑵政策性个人住房贷款：即公积金个人住房贷款，指银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源发放的贷款。 　⑶个人住房组合贷款：兼有以上两种个贷 ２、按住房交易形态分： 　⑴首次住房贷款：即“一手房”贷款，指向一级市场购买住房人发放的贷款。 　⑵再交易住房贷款：即“二手房”贷款，指向二级市场购买住房人发放的贷款。 ３、按贷款用途分： 　⑴个人购买贷款 　⑵个人大修住房贷款… ４、按购买住房类型分： 　⑴购买经济适用房贷款 　⑵购买商品住房贷款… 二、个人住房贷款的特征 １、贷款期限长 ２、零售性 ３、分期偿还 三、几个主要术语 贷款金额：即贷款额，指借款人向贷款人借款的数额 贷款限额：银行对借款人的借款数额作的限制性规定 首付比率：购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率 贷款价值比率：即贷款成数，指贷款金额／房地产价值 偿还比率：即借款人当期偿还贷款数额／同期收入 贷款余额：分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。 四、个人住房贷款工具 （一）月等额偿还贷款 　　指借款人每月以相等的金额偿还贷款，即每月还贷本息合计金额相同。 适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人 计算过程如下： 其中： 　Ａ——月偿还额 　Ｐ——贷款本金 　ｎ——还款期数 　ｉ——月利率 例１：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万元，年利率5.04％，贷款期限15年，若在整个贷款期内利率未变，那么该居民每期偿还额为多少？ 解：已知Ｐ＝20（万元），月利率ｉ=5.04%/12 , n=15×12=180(期) 求Ａ。 　　Ａ＝P×{[(1+i)n×i]/[(1+i)n-1]} 　　　　　　 　　　但是，一般说来，在整个贷款期内，利率并非一成不变。实际上，若遇法定利率调整，贷款期限一年以内的实行合同利率，一年以上于第二年初开始按调整后利率重新计算月偿还额——这就涉及计算未清贷款余额问题。 　设贷款本金为Ｐ，月利率为ｉ，贷款期数为ｎ，当借款人偿还ｍ期后，利率调整为ｉ’，求Ａ’为多少？ 解：１、先计算未清贷款余额Ｐ’ 　　　即求ｍ时点上尚未清偿的贷款本金，可用两种方式计算： 第一种方法：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于ｍ期后的月偿还额的现值之和。 其计算公式为： 　　P’ =A×{[(1+i)n-m-1]/[(1+i)n-m×i]} 第二种方法：用贷款总额Ｐ减去ｍ期累加的现值，然后再计算ｍ期时点的值，该值即为未清偿贷款余额。 其计算公式为： 　P’={P-A× [(1+i) m-1]/[(1+i) m×i]} ×(1+i)m = P ×(1+i)m-A×[(1+i)m-1]/i = P×[(1+i)n-(1+i)m]/[(1+i)n-1] ２、计算利率为ｉ’时的月偿还额 　　A’=P’ ×{[(1+i’)n-m×i’]/[(1+i’)n-m-1]} 例２：在例１中，假设该家庭已按月等额偿还了5年，当年利率上升为6％，那么从第6年年初开始月偿还额为多少？ 解：已知P=20(万元) , i=5.04%/12 , n=180(期) , m=60(期), i’=6%/12 求Ａ’。 （１）计算第5年年末未清余额 　　P’ =A×{[(1+i)n-m-1]/[(1+i)n-m×i]} =149255（元） （２）计算A’ A’=149255× 　若遇法定利率调整时，若想使偿还额保持不变，则还款期增加或缩短。（Ａ＝Ａ’） 其计算公式为： P’ =A’×{[(1+i’)n’-1]/[(1+i’)n’×i’]} 又 A=A’ ∴ (1+i’)n’=A/(A-A’i’) ∴ n’=[lgA-lg(A-P’i’)]/lg(1+i’) 例3：在例2中，假设该家庭已按月等额偿还了5年，当年利率上升为6％时，月偿还额不变，那么还款期还有多少？ 解： 　　n’=[lgA-lg(A-P’i’)]/lg(1+i’) =127.4(期) （二）等额本金偿还贷款 　　指在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。 　　适用于预期收入可能逐渐减少的借款人 其计算公式为： 　　 ak=P/n+[1-(k-1)/n] ×P×ｉ 其中，ak——第ｋ期的月还款额 　　　　Ｐ——贷款本金 　　　　ｎ——还款期数 　　　　ｋ——还款第ｎ期