北京市居民住房需求的结构分析.pdf

第63卷第lO期 地理学报 V01．63，No．10 ACTA 2008年10月 GEOGRAPHICASINICA Oct．．2008 北京市居民住房需求结构分析 高晓路 (中国科学院地理科学与资源研究所，北京100101) 摘要：住房需求结构分析是制定住房政策和相关技术标准的基础。根据家庭收入、当前居住 条件等指标来界定具有不同需求的居民群体，以及确定适合各个层次的合理的住宅供给目标， 是住房政策中的一个具有重大现实意义的课题。为此．从住房消费行为的微观视角出发，对 城市住房需求层次的定量划分以及需求结构的定量模拟问题进行了研究。首先。分析了家庭 人1=I、收入、当前住房面积、职业、住房区位、投资倾向和家庭结构变更预期等住房需求的 影响因子及其相互作用关系。在此基础上。提出了由住房需求层次模型和住房面积需求模型 相互嵌套而构成的住房需求结构的空间相互作用模型。其次，运用北京市家庭住房需求的调 查数据．对模型进行了检验分析。分析结果较好地再现了居民的住房需求，不仅定量地给出 了划分住房需求层次的适当门槛．还揭示了不同需求层次的家庭在期待住房面积方面的数值 差异．由此证明了通过住房需求结构的微观分析来确定相关需求主体的划分标准和住房面积 标准的可行性．为住房政策研究提供了新的方法。 。 关键词：住房政策；住房需求；空间相互作用模型；住房消费行为；住房面积；北京市 l 引言 住房政策的目标是根据不同层次的需求提供住宅．并根据一定时期内的社会经济条 件。运用规划、税制、住房保障等手段，调整住宅的供给和需求，从而使合理的住房需 求得到满足。因此．住房需求结构的分析是制定住房政策和相关技术标准的基础。当前， 如何根据家庭收入等指标来界定具有不同需求的居民群体．以及确定适合各个层次的合 理的住宅供给目标．是一个重大而具有现实意义的课题。 以往。学术界比较关注住房消费的宏观影响因素。如GDP、城镇化水平、地域环境 和生活习俗、收入水平、金融环境等；通常是根据上述因素建立住房水平预测模型，然 后用人均居住目标和人口增长数据相乘来推测未来的住房需求总量【1-6]。住房需求层次的 区分。主要是依据经验进行定性的划分，例如，将住房需求分为低收入家庭需求、中等 收入家庭需求、高收入家庭需求；分为生存性需求、发展性需求与享受性需求；分为消 费性需求与投资经营性需求；分为遮风避雨型、基本功能型、舒适宽敞型、豪华高档型 住宅消费等。然后。针对不同层次的需求给出适宜住房面积的经验值用。显然，上述方法 中含有不少先验性的假设。 近年来国外也十分注重住房需求的定量预测．而且研究思路已经逐渐从人口学意义 的预测转向社会经济等宏观因素和经济周期等对住房需求的影响，开发了很多预测方法 和模型[8-堋。但学者指出。与住房需求预测的战略意义相比，相关研究仍然远远不够【13l。 收稿日期： 2008．01．04：修订日期：2008．06-23 基金项目： of NaturalScienceFoundationChina，No． 学与资源研究所知识创新工程所长基金项目fFoundation：National of Innovationof Innovation KeyKnowledge Proj