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第四章 土地等级调查;第一节 概 述;二、土地等级评价; 第二节 土地性状调查;二、土地利用的社会经济属性调查 1.地理位置与交通条件 2.人口和劳动力 3.农业生产及农业生产环境条件 4.土地利用水平 5.地段形态特征  ; 第三节 土地分等定级概述;(二)城镇土地分等定级方法体系; 1. 多因素综合评定法 多因素综合评定法是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合考虑，揭示市地的使用价值或价值及其在空间分布的差异性，划分土地级别的方法。 多因素综合评定法的指导思想是从影响市地使用价值或质量的原因着眼，采用由原因到结果，由投入到产出的思维方法。 即通过系统地、综合地分析各类因素和因子对土地的作用强度，推论土地在空间分布上的优劣差异。;多因素综合评定法 （1）繁华程度　（商服繁华影响度） （2）交通条件　（道路通达度、公交便捷度、对外交通使得便利度、路网密度） （3）基础设施　（生活设施完善度、公用设施完备度） （4）环境条件　（环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度） （5）人口状况　（人口密度）;采用间接评定参数体系设计和加权累加型公式。 　假定土地定级中选m个因素，每个因素包括n个因子，土地评价单元内某因素的评价值等于各因子分值的累加之和。即;多因素综合评定法; 1、土地定级因素的选择；（影响大、覆盖面广、指标值有较大变化范围） 2、因素权重的确定；（以特尔菲法为例） 3、土地定级单元的划分；（划分的合理与否会影响土地级别界线位置） 4、定级因素作用分的计算； 5、总分值的计算与土地级别的初步划分； 6、级差收益的测算； 7、成果整理。;1、划分商服中心等级　（4级） 2、确定某级商服中心的规模指数 　　A）确定某级商服中心的经济指标实际值或平均值 ；（销售总额、总利润、单位面积销售额等） 　　B）确定全市最高级商服中心经济指标 ； 　　C）确定某级商服中心规模指数 3、计算某级商服中心作用分 　　　 　　　　　　为次一级中心规模指数；且最低级商服中心作用分等于最低级商服中心的规模指数； 4、确定综合规模指数；（当规模指数或所选经济指标不止一种时，商服中心的综合规模指数为各单项规模指数乘以各自权重后再求和） 　　　　 ; ; 2. 级差收益测算评定法 级差收益测算评定法是通过级差收益确定土地级别的方法。 其指导思想是从土地的产出(企业利润)入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地的区位差异所产生的土地级差收益完全可以通过企业利润反映出来。 级差收益测算方法主要对发挥土地最大使用效益的商业企业利润进行分析，从中剔除非土地因素如资金、劳力等带来的影响，建立适合的经济模型，测算土地的级差收益，从而划分土地级别。; 3. 地价分区定级方法 地价分区定级方法的指导思想是直接从土地收益的还原量——地价出发，根据地价水平高低在地域空间上划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。 ;二、农用地分等定级概述 农用地分等定级的工作对象为农用地(包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面)和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、牧草地和水域。 (一)农用地等级体系 我国对农用地质量也是采用“等”和“级”两个层次划分体系。农用地等别的划分是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 农用地的等别反映农用地潜在的(或理论的)区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平的不同所造成的农用地生产力水平差异。农用地级别反映因农用土地现实的(或实际可能的)区域自然质量、利用水平和效益水平不同所造成的农用地生产力水平差异。 ;(二) 农用地分等定级的方法体系 农用地分等的方法主要有因素法和样地法。农用地定级的方法主要有因素法、样地法和修正法。 因素法是通过对构成土地质量的自然因素和社会经济因素的综合分析，确定因素因子体系及其影响权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地等级的方法。 样地法是以选定的标准样地为参考，建立特征属性计分规则，通过比较计算分等定级单元特征属性分值，评定土地等级的方法。 修正法是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件、耕作便利度等因素修正系数，对分等成果进行修正，评定出农用地级别的方法。 目前，我国农用地分等中采用较多的是因素法，农用地定级工作往往采用修正法。 ;第四节 土地税