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广 州 经 纬 房 产 咨 询 有 限 公 司 KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD. “燮变”与“整固” ——广州楼市 2008 年总结 文/经纬行研究中心 目 录 第一部分 2008 年楼市概况 2 一．市场格局：从卖方市场转为买方市场 2 二．消费者：从集体疯狂转为谨慎观望 3 三．楼价：从高歌猛进转为降价浪潮 3 四．竞争状态：由“共赢”走向“零和” 4 五．发展商：从“地主”转为“财主” 5 第二部分 2008 年房地产宏观背景 6 一．经济形势从过热转向偏冷，流动性由过剩转向不足 6 二．行业政策从调控转向扶持，支柱产业地位得到重申 7 三．房地产开发投资额有所增长，但商品住宅竣工面积同比减少 9 第三部分 2008 年房地产市场形势 11 一．土地一级市场分析 11 二. 商品住宅市场分析 15 三. 写字楼市场分析19 四．商业市场分析 20 五．广告投放分析 22 第四部分 2008 年楼市排行榜 25 一．楼盘成交排行 25 二．开发商成交排行26 三．楼盘报纸广告投放排行27 四．开发商报纸广告投放排行 29 第 1 页 共 29 页 广 州 经 纬 房 产 咨 询 有 限 公 司 KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第一部分 2008 年楼市概况 2008 年的中国注定是不平凡的一年，期间既有奥运盛典的大喜也有雪灾震灾的大悲； 2008 年的中国楼市，在风云变幻间经历了成长中的诸种阵痛，也注定会在中国地产史上留 下浓抹重彩的一笔。对比 07 年的疯狂，08 年的广州楼市可谓是“动荡”的一年，是“归位 调整”的一年，更是“涅槃”的一年。2008 年，“阴阳燮变”，旧有的市场格局被打破，多 个市场主体发生了根本的逆转。 一．市场格局：从卖方市场转为买方市场 2008 年以前，市场形势大好，表现出供不应求的状态，房地产市场一直是卖方市场， 开发商在市场上占主导地位。然而，进入 08 年，供应大增，购房者也不再盲目恐慌购房， 呈现供大于求的局面，买方市场格局已然确立。 数据显示，2008 年广州十区新批住宅预售面积 792.7 万平方米，比去年增长 18.35%。 供应量的充沛在为买家提供多元化的选择之余更进一步巩固了供求关系中买方主导市场的 格局，让消费需求真正获得尊重。 图1：广州十区2007-2008年新批住宅月度预售面积 120 105.4 100 90.9 91.3 84.6 米 81.8 77.6 方 80 71.2 66.5 66.0 65.2 平 54.7 62.0 57.0 56.8 62.3 万 60 51.3 49.2