“穷人家的办法”：贵阳“超级大盘”的崛起之谜.pdfVIP

新闻 经济 文化 生活 评论 绿色 囧囧有声 民调中心 电子报 第1499期 经济 “穷人家的办法”：贵阳“超级大盘”的崛起之谜 作者：南方周末记者冯禹丁 发自：贵阳 2012-11-09 15:27:48 来源:南方周末 打印 字体 在贵阳，像花果园这样的超级大盘比比皆是，且销售火爆。 （冯禹丁/ 图） 在不发达的省会城市贵阳，超级大盘频频出现，当下已规划和在建的超过200万平方米的楼盘，不下10个。 利用开发商的力量，开发生地，运营城市，对于穷财政的贵阳地方政府而言，是一条现实捷径。 “从那个山头到那个山头，再从这个山头到那个山头，全是我们的地。”朱晋仪指着办公室窗外对南方周末记者说。她的身份是中天城投 集团贵阳房地产开发有限公司副总经理。 这里是“ 中天·未来方舟”楼盘售楼部。一条红地毯从两百米开外拾级而上，经过有着十几米高水柱的人工喷泉，直抵楼下。一公里外的 南明河对岸，几栋高楼已拔地而起，更多的楼群正在生长。 “ 中天·未来方舟”位于贵阳东郊，朱晋仪指的四个山头圈下了12800亩土地，按照规划，2018年这里将屹立一座容纳17万人、建筑面积 达到720万平方米的巨型楼盘。它包括70万平方米大型生态办公集群、滨水风情商业街、10万平方米大型商业MALL、大型山体主题公 园、海洋馆等。 冲着这么诱人的前景，一位李姓重庆商人日前斥资1亿元在此买下包括616套房的一整栋楼。 在中国别的城市，极少有楼盘达到如此大的体量，但在贵阳，这却还不算最大的楼盘。贵阳堪称最不发达的省会城市之一，地级以上城 市人均GDP排名全国第161位（2010年数据）、人口仅432万。 紧邻老城区西一环路的巨无霸楼盘“宏立城·花果园”，建筑面积更达到惊人的1830万平方米，规划居住人口35万人。2010年10月开盘以 来，因其单盘销量连续23个月踞全国之首，花果园被称为“ 中国第一神盘”。 贵阳近郊，开发商已完成拿地的楼盘“ 中铁·国际生态城”和“ 中天·假日方舟”的规划建筑面积也分别达2440万平方米和1200万平方米。而 当下在贵阳已规划和在建的，建筑面积超过200万平方米的楼盘，不下10个。 超级大盘如雨后春笋般在贵阳涌现，引起媒体广泛关注。为何在并不富裕、人口也并不算密集的贵阳会出现如此之多的超大楼盘？在其 他城市楼市陷入调控陷阱之时，贵阳为何会出现楼市销售火爆的现象？ “开发商帮政府运营城市” 花果园开发商宏立城集团副总裁陈晓辉告诉南方周末记者，贵阳楼市在十年前也曾是百花齐放，“最多时有一千多家地产商，有项目的 三百多家”。但后来，大盘模式逐渐开始风行。 这首先源于土地供给模式。贵阳房市的土地供给方即地方政府偏好大盘模式。一般来说，地方政府更倾向于控制土地供给量以抬高地 价，获取更高土地出让收益。但在贵阳，由于财政规模有限，地方政府无力进行土地整理和市政投资，于是选择了让渡土地收入，借助 社会资金，以超级大盘的路径快速实现市政基础设施建设和城市升级改造。 中天城投集团在金阳新区开发的楼盘“ 中天·会展城”中，总投资51亿元，土地成本、前期工程、基础设施、配套设施等非建安工程成本 就高达13亿元。而在花果园项目中，开发商贵州宏立城集团完成了旧城改造中最难啃的骨头—— 占地三千多亩、人口五万余人的城中 村、棚户区拆迁安置工作。贵阳的拆迁成本约为每平方米1000-2000元，宏立城通过限时奖励等措施1个月内就拆迁了9000户。 此外，宏立城集团还负责修建区内12条道路、十多所学校、25万平方米购物中心和6大主题公园。据当地媒体公开报道，在花果园项目 的彭家湾和五里冲片区改造项目中，宏立城共投入了900亿元。 如此巨大的投入是当地政府难以承担的。2011年贵阳市财政总收入仅401.31亿元，可谓拮据——与邻近省会城市相比，同年昆明财政总 收入700.92亿元，成都更高达1619.6亿元。 “政府只有能力做规划，没钱做投资和运营。”一位当地开发商对南方周末记者说，只有借助开发商的力量，政府才得以对老城区城中村 和棚户区进行改造，或布局城市新功能区如金融中心、旅游胜地、CBD等，实现GDP的高增长，“超级大盘等于是开发商帮政府在运营 城市”。 经典的成功案例是2007年开盘的贵阳金阳新区“世纪城”项目，该楼盘建筑面积600万平方米，建成后形成金阳新区最繁华的12万人聚居 的住宅小区和商业中心。“政府开发金阳新区10年无起色，‘世纪城’一个项目便使这一大片都热闹起来了。”朱晋仪说。 天下没有免费的午餐。开发商愿