【业界交流】房地产投融资策略.docVIP

【业界交流】房地产投融资策略 陈淮：房地产业面对的中国国情 当前，中国经济到了一个非常重要的关口，不是没有增长，也不是中国经济出现了大的危机性的缺陷，但是整个世界经济处在一个急剧的金融风险动荡之中，对中国的影响非常大。这个大不光是我们眼睛所看到的，主要还不是真金白银的损失，关键是对社会信心的影响，对全球需求，对中国经济发展的影响。 我们现在面对的实际上是很矛盾的东西，一方面我们要面对通货膨胀的风险，也就是说人民币的币值相对于居民消费来说一直在缩水，这叫做通货膨胀。另一个方面我们又注意到了人民币币值相对于资产价格来说是在大大地升值，不如说相对资产价格，我们面对的实际上是很严重的、恶性的通货紧缩，币值膨胀，这是第一个矛盾。 第二个矛盾是，中国面对流动性过剩的时候，实际运行中大家却处处感到缺钱，中小企业、股市、楼市，以及很多实业层面等。 第三方面，我们面对的一方面是经济通货膨胀的风险，但同时，中国经济确实面对增速下滑的危险。通货膨胀通常是和经济发展过热，增速过快相联系，而现在我们所面临的恰好是和经济增长速度下滑连在一块。 我们面对新的考验，我个人觉得，2008年经济运行到第四季度的时候，是到了该认真回顾我们过去几年宏观调控得和失的时候，该是我们注重解决城市化经济发展新的规律性和特殊性的时候，所以我特地准备房地产和中国国情的问题，与大家分享。 房地产业长远支持雄厚 从长远看，中国的房地产业有非常雄厚的支持基础，我们仍然有充分的理由相信，中国的房地产业在未来20到30年期间仍然是国民经济支柱产业。理由也是很清楚的。 第一，中国的城市化只不过刚刚拉开帷幕而已，在过去20年到30年期间，我们发现了一个天大的历史秘密。就是多数人种地打粮食是不够吃的，越少的人打粮食种地反而吃不了。中国粮食供求平衡点是每年需要4.6亿到4.7亿吨。如果我们农业生产项目提高到国际先进水平，我们只需要4000万农村劳动力就够了；考虑到中国土地贫瘠、生态脆弱的国情，有6000万农村劳动力也够打这些粮食了。 我们这个民族已经走过了男耕女织自然经济的阶段，人口向城镇的密集将是我们新一轮国际竞争的支点，这一点虽然大、虽然远，虽然基本，但是仍然是我们的前景最根本的依据。中国房地产业不仅仅在建住房，而且是在建城市。 第二个国情是中国老百姓正在从“无产”向有产转变。现在社会价值取向已经发生了天翻地覆的变化，有产不是一种耻辱，不是一种恶，而是一种善，是我们要支持、鼓励、保护和努力造就的目标。大多数人成为有产者是老百姓过好日子的具体体现。过去几年，我们的房地产业发展正在不断推进和形成这样一种社会价值观趋向。 实际上在2002年的十六大报告中，作为执政党的中国共产党提出全面建设小康社会这个长远战略目标的时候，就已经明确无误地表达了这个认识。我们不再以有产和没产，资产的多少区分政治上的先进和落后。让劳动、资本技术、管理的活力竞相迸发，让一切创造财富的源泉充分涌流。十七大报告又提出，要创造条件，让更多群众拥有财产性收入。人们不仅要有收入的增长，而且要有财产的累积。 但是长远的好不等于眼前我们不会遇到困难和问题。今天中国经济增长速度趋向下滑，可能是我们面对的一个现实问题。中国的实体经济可能并不像大家想象的那样好。尽管我们没有像美国那么差，但是我们面对人民币升值带来的对外向型经济的压力和损害，从紧货币政策对中小企业的制约，以及我们股市和楼市中遇到新的问题，对整个经济信心的影响，可能比我们想象的要大。此后一段时间，要稳住在风雨飘摇的国际金融形势下中国这条大船的航向，避免漩涡急流对它的冲击。 房地产业的中国特色 我们城市基础很差，中国的房地产业发展区别于发达国家的，总是和大规模的拆迁、改造、扩张和征地这些密切联在一块，总是和大规模调整联在一块，所以不可避免会引起很多社会矛盾。 另一个中国国情是，我们资源有限，土地资源严重短缺，支持不了大家都住大房子好房子的要求。在中国，住房需求分为四个等级并各自有对应的政策。第一是基本住房需求，即人人都应该有房子，不应该住马路上。我们前20年的努力已经使中国的城市居民走过了住房脱困期，我们现在走到改善期。在脱困期是让大多数人有了房子住，现在解决的是所有人都有房子住的需求。就如同去年国务院24号文件提出的，要扩大廉租房覆盖范围，并且要做到应保尽保。但是这只能保障基本的住房需求，是政府负责任的提供完善充分的住房保障体系。 第二种是改善型住房需求。中国城镇居民40％左右的群体在享受福利住房之后进入了进一步改善期，不仅要有产权房，而且要求比原来住房条件加以改善，配套性更好，周围的环境更舒适，内部也更适合自己的住房。改善型的需求也仍然是政策保护和支持的，如普通商品房仍然实行契