公允价值计量下企业资产增值分析.doc

公允价值计量下企业资产增值分析我国有相当大一部分企业尤其是中小企业因为财务报表中资产总额达不到要求而不能贷款。怎样提高财务报表中资产总额的价值、提高企业贷款成功率是企业一直关注的大事。公允价值计量属性的出现和在我国的广泛应用，无疑提高了企业对资产价值计量的准确性，但同时也为企业人为操作利润、虚增企业资产价值留下了可钻的空隙。 一、自用房地产转为投资性房地产 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物。根据《企业会计准则第3号一投资性房地产》规定：投资性房地产应该单独计量和出售。企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 根据以上规定，企业可以把暂时闲置的自用房地产转化为投资性房地产。又因为自用房地产是企业的固定资产或无形资产，按历史成本计价，计提折旧或摊销。当把固定资产或无形资产转换为投资性房地产时就可以按公允价值计价。又因为近几年物价大幅上涨，转换后的房地产价值可能远大于其账面价值。这样就可以实现企业资产账面价值的增值。 [例1]某企业有一幢楼房因为暂时闲置，该房屋的原始价值为1000万元，按直线法计提折旧，估计残值为零，该房屋预计可使用100年，已经使用20年。2008年11月30日开始对外出租，租期为15个月，该建筑物在租赁日的公允价值为2000万元。 该建筑物在转换日的账面价值为=1000-1000÷100×20=800(万元)。转换的会计处理为： 借：投资性房地产 累计折旧　2000000 贷：固定资产 资本公积――其他资本公 由以上会计处理过程可以看出，这项转换使企业净资产增加。 但是处理后企业可能会出现下列两种情况： 第一，出租单位在租赁期间不改变投资性房地产的用途。因为租期为15个月时间相对来说比较短，如果要自用还可以在15个月后将投资性房地产转为自用房。在租赁期内不转换，除了使资产负债表中的净资产增加~；同时对外出租还可以赚取一笔可观的租金收入，从而导致当期利润也相应增加。 第二，出租单位在租赁期内要改变投资性房地产的用途。企业是否转换投资性房地产为自用房地产要受如下因素制约：(1)因为租赁合同没有到期可能要赔偿承租单位违约金(用A表示)；(2)收回投资性房地产失去的租金(机会成本，用B表示)；(3)因为资产增值企业贷款成功，当期贷款的利息(用C表示)；(4)收回投资性房地产转为自用房当期给企业带来的收益(用D表示)；(5)贷款资金给企业创造的经济效益(用F表示)。则：当F+D-(A+B+C)＞0时，进行转换对企业有利；当F+D-(A+B+C)＜0时，进行转换对企业不利。 接上例，如果改为自用房，年创造净利润200万，贷款投资收益为100万，而贷款的年利息为80万，赔偿金为50万，年租金损失额为60万(机会成本)。则：200+100-80-50-60=110(万元)。这种情况下企业很可能要收回出租房，改为自用房。 若改为自用房年创造净利润为200万，年借款收益为50，年借款利息为10075，赔偿金为8075，年租金收入损失8075。则：200+50-100-80-80=-10(万元)。这种情况下，企业就不可能改为自用房。 同理，土地使用权转换为投资性房地产，也可实现资产增值。 [例2]某企业有土地使用权原价值为1000万，其使用年限为50年，已经使用10年，近期闲置，可以对外出租，租期为15月，对外出租日期为2007年10月20日，转换日，此土地使用权的公允价值为1500万。其会计处理如下： 借：投资性房地产 累计摊销　2000000 贷：无形资产――土地使用权 资本公积――其他资本公积　7000000 由分录可以看出，这项会计处理使企业净资产增加了7000000元。 二、无形资产所有权的转换 《企业会计准则第6号――无形资产》规定，对于自行研发的无形资产，在开发阶段，只要符合条件就可以资本化。但是，是否符合资本化条件，有严格的要求，要有充分论证，要经相关审计并且很难达到标准。企业以此为由把开发费用全部予以