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深圳写字楼租金下跌没有影响周边住宅租金 美联物业全国研究中心 徐枫 2008/11/20 ·写字楼租金进入下降通道 随着次贷危机后果的显现，深圳甲级写字楼的二手蓝筹价格和租金均出现下滑。根据 联物业（深圳）写字楼蓝筹指数，08 年下半年，截止10 月底，租金降至115.49元/平方米 /月。 租金下跌首先是由于金融风暴导致企业纷纷压缩办公成本，不仅暂缓了办公面积扩张， 有的还纷纷裁员。其次，替代产品的增加分流了甲级写字楼的有效需求。乙级写字楼、商住 楼、甚至创意园区、工业园区，都以其相对低廉的价格吸引了部分客户。 不独深圳，其他一线城市的写字楼也纷纷避开一窝蜂开发高档项目，在差异化、个性化 方面另辟新径。以杭州的 “西港新界”为例，发展商认为他们的目标客户是那些喜欢远离 闹市到周边，甚至是低密度的物业中办公的个性化公司。因此该项目运用了“新城市主 ” 的理论，打造 “商务办公边郊化”概念。“为读书人盖写字楼”的北京 “左岸工社”也是在 强手如林的“高档豪华、国际化、智能化”扎堆的海淀区剑出偏锋的项目。笔者以为，深圳 的经济模式决定了它对甲级写字楼需求有限，即使没有当前的经济因素，深圳甲级写字楼现 阶段也供过于求了。 租金下跌的第三个原因，也是新增供应放量，致使需求分流至销售市场和租赁市场的供 大于求。根据深圳市场研究部的数据，仅今年新批的只租不售的写字楼截止目前已达 26.5 万平方米，企及05-06 年写字楼全年的销售量。 不仅甲级写字楼租金下跌，人民南及蔡屋围两个老商务片区内的写字楼物业租金出现小 幅下挫，但其降幅要明显小于甲级办公物业。08 年前10 个月，片区内办公物业租金的累积 降幅普遍在10%以内。 美联物业（深圳）写字楼蓝筹租金走势 140 135 130 单位：元/平方米. 125 120 115 115.49 110 105 100 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 （数据来源：美联物业深圳研究部） 1 美联物业代理（深圳）有限公司研究部，罗湖区人民桥世界金融中心A 座11 楼， TEL ·商务客流减少没有影响住宅租金走势 与写字楼租金下降相反的是，写字楼周边的小户型租金坚挺。以“地王”为例，1995 年 工的“地王”（信兴广场）是深圳传统的甲级写字楼。其地标性的定位在90 年代末至本 世纪初吸引了不少跨国公司入驻。随着福田CBD 的兴起，不少在罗湖注册的公司纷纷搬迁到 福田，不仅 “地王”，甚至整个罗湖的商务氛围都受到挑战。由于不少公司搬离，而地王商 圈附近的酒店式公寓小户型租金放盘和成交价与往年相比，并没有出现明显跌幅。 宝安南路上2001 年入伙的的 “骏庭名园”，其单身公寓为51 平米不带阳台的大房，目 前放盘租金在2400 元/月左右 （随楼层和装修价格相应调整），环比07 年基本持平。与其对 望的“风格名苑”单身公寓和1房1 厅租金不跌反升