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美國房價下跌會導致負向財富效果? 會計四 陳怡婷 ( ‧白宜潔 ( ‧劉立雯 ( 2008.12.16 從 2007 年 8 月以來，美國房價下跌導致次級房貸風暴，影響擴及全球，緊接 著引發金融、信用甚至是經濟的危機。本文以 NBER 的文章 “Home truths” (2008)為根據，探討美國房價下跌是否會造成消費支出減少進而影響經濟發 展。 1 “Home truths” 文章摘要 1.1 房價下跌使消費減少? “Home truths” 一文主要在探討：房價下跌是否會造成消費支出減少?若是消 費因此而減少，將會對經濟產生全面性的衝擊。通常消費者會考慮本期和未 來所得(也就是終身財富)來決定本期消費。未來所得有一很重要的部分來自 股票、債券、固定資產等資產。當這些財產價值下降時，消費者的終身財富 也下降，而產生負的財富效果，使本期消費減少而多儲蓄。所以，我們要討 論的是，從 2007 年以來房價的下跌會不會產生負的財富效果? 又如果有財富 效果，其影響範圍有多大?文章中談到某些因素確實會導致財富效果，卻也有 某些原因趨緩了財富效果。我們將在 1.2 和 1.3 分別詳述之。 1.2 支持房價下跌會產生財富效果的因素 美國聯準會假設房屋的財富效果和金融資產是一樣的。但有些人認為房價下 跌所造成的負向財富效果會大於其他資產。因為擁有金融資產的通常是有錢 人，而有錢人的消費支出受到景氣波動的影響相對較少，但幾乎每個人都會 擁有房子，所以房子的財富效果會比金融資產來得更顯著。另一個原因是， 消費者可能會認為房價下跌是長期的現象，所以會更急遽地縮減本期消費。 另外，房價下跌會使消費者的借款額度受到限縮。家庭在向銀行借款時， 常用房屋做為抵押(抵押借款) ，如此較容易取得借款也可享有較低的利率。 所以當房價下跌時，抵押資產的價值減少，家庭能取得的借款也減少。整體 而言，房價下跌會使經濟體因借款能力減弱而減少消費。 1 1.3 Willem Buiter：房價下跌幾乎沒有財富效果 Willem Buiter 認為房價下跌並沒有產生財富效果。房價下跌對那些擁有的房 屋數大於自己需求的人(稱為「房東」)而言，會產生負的財富效果(圖 1) ；但 是對準備要買新房或換房的人(稱為「房客」)而言，卻有正的財富效果(圖 2) 。 平均而言，大部分的人持有房屋是以自住為目的(圖 3) ，而未考慮到市場上交 易，所以他們不會關心房價的高低。綜合來說，這三類消費者的消費選擇互 有消長，故幾乎沒有財富效果。 Buiter 不贊成房價的變化會改變家庭財富的分配，但有一例外是，除非 房價是因為泡沫化而下跌，如此房東失去了泡沫的價值，房客也沒有因此受 到好處，因為房屋的現值仍然不變，只是回歸它應有的價值。 C2 C2 圖 1 ：房東的消費選擇 房價下跌對房東而言，是未來所得的減少，故 y2 下 e 降至 y2 * 。在y1 不變的情況下，產生負的財富效果， y2 e* 預算限制線向左移，所以最適選擇由 e 移到 e* y2 * C 1 y1 C 2 圖 2 ：房客的消費選擇 C 2 房價下跌對房客而言，因為將來能以較便宜的房價