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房屋买卖中惩罚性赔偿适用【摘要】2003年3月24日最高人民法院通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》( 以下简称《解释》) ，继《消费者权益保护法》首次运用惩罚性赔偿的规定以后，惩罚性赔偿措施首次引入到房屋买卖合同的纠纷处理中。对于惩罚性赔偿在该领域的运用，各家持不同观点，如以梁彗星为代表学者的反对派及以刘俊海为代表的支持派。本文将从惩罚性赔偿在房屋买卖中运用的合理性、对经济适用房的适用性及存在的问题及完善做简要分析。 【关键词】惩罚性赔偿 商品房 经济适用房 适用性 一、惩罚性赔偿在商品房买卖中的合理性分析 惩罚性赔偿又称惩戒性赔偿或报复性赔偿，一般是指由法庭所作出的赔偿数额超出了实际损害数额的赔偿[1]，对于惩罚性赔偿在房屋买卖中的合理性，笔者将从惩罚性赔偿的功能和法律依据进行说明。 （一）惩罚性赔偿制度的功能 惩罚性赔偿制度是及补偿、惩罚、遏制等功能于一身的制度。[2] 首先，对受害者而言，惩罚性赔偿具有补偿的功能，其赔偿数额虽说超出了实际损害额，但其仍以实际损害为基础，首先让受害者的权利和利益恢复到损害之前的状态，其次才是对其进行的惩罚，支付超额的赔偿金。 其次，对于不法行为人而言，惩罚性赔偿具有惩罚的功能。从字面就可以看出，惩罚性赔偿的目的是为了惩罚不法行为者，这也是与传统民法的损害赔偿的不同之处，可以说这是对违法者违背诚实信用原则的主观恶性的一种惩罚。 再次，对于潜在不法行为人而言，惩罚性赔偿措施具有遏制违法犯罪的功能。从经济学角度看，当违法成本小于违法所带来的收益时，作为理性经济人的违法者宁愿铤而走险。而在传统民法领域，损害赔偿是以补偿为基本原则的，即损害赔偿额只是对于受害者权利和利益损失的一种补偿，此时，违法者的违法成本远远小于违法可以给他带来的利益，如果不加大其违法成本，是不足以遏制其违法行为的。 （二）房屋买卖中运用惩罚性赔偿制度的法律依据 在《解释》中可以看到，其列明的依据主要是《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》) 、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)、《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》) 等相关法律以及民法审判实践。《民法通则》沿用了大陆法系补偿性民事责任的立法传统,并无惩罚性赔偿责任的规定，《城市房地产管理法》和《担保法》中更是难寻这一责任形态的踪影。[3]而《合同法》也没有做出明确的规定。我国对惩罚性赔偿唯一做出明确规定的只有《消费者权益保护法》（以下简称《消法》），因此，商品房是否使用惩罚性赔偿制度，关键看其是否属于《消法》所保护的范围。 首先，合同本应完全遵循意思自治原则，但是在消费者购物活动中，消费者处于明显的弱势地位，因此有了《消法》对其实行倾斜性保护，而在房屋买卖合同中，普通居民作为房屋的消费者在经济实力、信息、专业知识、精力等方面远不及与之进行交易的房地产商，因此，其同样处于劣势地位而应当属于特殊的消费者而受到《消法》的保护。 其次，居者有其屋是对于基本生存权的基本保障，而商品房买卖正是关系到公民的基本生存权利的买卖合同。消费者保护运动的发展历史表明，一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度，决定了其消费者保护的主要目标和热点。[4]改革开放以来，我国实行市场经济，房地产市场也迅速发展起来，在促进我国经济发展的同时，也带来了高房价的问题，房屋价格过高，致使购房者望而却步，居民的生存权受到了损害，购房者的权利自然应该受到《消法》的保护。 综上所述，商品房买卖中的惩罚性赔偿制度主要是以《消法》为蓝本，因此可以适用惩罚性赔偿制度。 （三）笔者在引言中已经提到，对于是否可以对房屋买卖适用惩罚性赔偿，理论界仍存在一些否定性意见 理由大致如下：其一，《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房；其二，《产品质量法》明文规定产品不包括建筑物，故《消法》可作类推适用；其三，商品房涉及金额巨大，若是适用《消法》第49条会导致显失公平，且双倍赔偿造成的影响巨大，不利于我国房地产行业的发展；其四，商品房质量问题通过瑕疵担保责任可得到比较妥善的处理。[5] 对于第一个理由，笔者认为，虽然在房屋买受者范围的认定上目前与《消法》的消费者没有得到完全的重合，但是对于买房自用的房屋消费者而言，其仍处于与《消法》所称的消费者同样的劣势地位，况且法律本身就有一定的滞后性，《消法》制定时并没有将商品房明确排除出去，只能说在当时的立法环境下没有预见到，因此，第一个反对理由是不成立的。第二个反对理由认为《消法》可类推适用《产品质量法》，笔者认为，由于