改进中国房价指数编制两个建议.docVIP

改进中国房价指数编制两个建议建议国家统计局和各城市公布基础数据，便于更多的研究者和商业机构探索各类改进方法 在近年来中国房地产价格明显上涨的背景下，相关房价统计数据却与大众普遍的感知存在较大偏离，这暴露出房地产价格指数编制在反映房地产市场价格水平变化程度方面的缺陷。 本文旨在对比不同房地产价格指数编制方法的基础理论、数据结构和调查取样方式以及特征因素处理的优劣，从而寻求提高房地产价格指数质量的改进思路。 具体建议，一是由国家统计局公布相关基础数据，供业界研发改进编制方法；二是考虑在具备条件的城市探索以重复交易法计算房价指数。 房地产价格指数编制情况 中国主要使用简单计算方式编制房地产价格指数。 简单计算方法就是用算术平均值法、中位数法、简单加权平均法等计算出住房价格指数的方法。这类方法具有操作简便、及时性高、透明性强等优点，适用于基础数据缺乏或质量较差、对及时性要求较高的情况，是各国普遍应用的编制方法。 在住房价格大幅度上涨的背景下，由于基础数据质量和编制方法两方面的原因，现行方法受到了较多批评。 首先，主要指数的数据源均为非全面调查。如70个大中城市房屋销售价格指数采用重点调查的方法。由于抽样调查灵活性强、专业性要求高，再加上房地产一旦交易便基本退出市场的特性，导致抽样得到的样本数据代表性差、质量不高，尤其是部分地区样本数量低，分地区指数难以反映本地房地产价格走势，严重影响了指数的准确度。 其次，简单计算方法忽略住房的非同质性，并未进行任何调整，无法满足同质可比的要求，在准确性等方面存在不足。在统计上，由于成分效应（compositional effect）的存在，如果不同时期内高、低价的房地产交易比例发生了变化，简单计算方式编制的房价指数就难以反映整体的真实变动。 前不久，国家统计局公布了新的房价统计调查方案（征求意见稿）。该方案中，新房数据直接来自建设管理部门的网签数据，比过去更加真实准确。二手房的抽样方式更为科学，要求住宅样本选取要兼顾不同地理位置，各期数据更为同质可比。 当然，由于统计编制方法没有大的变化，简单计算方法的弊端仍不可避免。 新编制方案的改进可能 目前各国主流房地产价格指数的统计编制中，除简单计算方法外，还有改进的简单计算方法和重复交易法。在实践中使用最多的改进简单计算方法为分组样本法。 具体而言，分层房价法（Mix-adjusted Median House Price Measure）首先将一个区域内分成若干（如50个）小区，算出各小区的历史房产交易平均价，如过去五年的均价。 其次，按照均价高低对小区排序，并将排序后的小区平均截成若干组（如10组）。 第三，计算一段时间中的每组平均房价。 最后，对各组房价求算术平均，作为房地产市场价格的度量。其原理是同组内的房地产交易价格相似，从而可以去除成分效应的影响。 改进方法中还有组合样本法、典型项目法和虚拟标准样本法，其思路都是构造出一组特定样本为标准。 组合样本法是选定一组具有代表性的物业组合作为样本，其价格由估价师评估，如美国住房投资受托人理事会编制的“NPI指数”、香港仲量联行编制发布的“JLL指数”。 典型项目法选择若干具有代表性的典型项目作为样本并计算价格，如香港中原编制的“中原城市指数”等。 虚拟标准样本法则确定某一虚拟的“标准住房单元”作为样本，在各期内按照一定的公式进行价格调整。 由于简单计算方法仍具有简单方便等诸多优势，中国官方继续使用这一方法计算住房价格指数、并对基础数据质量进行改善，不失为一种稳妥的改进方式。 但是，必须看到，在城市化高速推进中，一个城市中房地产项目的构成很不稳定，再加上政策频繁调控带来的各方博弈局面，造成“成分效应”更为突出。 因此，鉴于简单计算方法本身存在较大缺陷，在继续沿用的同时，可积极考虑使用改进的简单方法编制指数。 例如，建议国家统计局和各城市公布基础数据，便于更多的研究者和商业机构探索各类改进方法。 应用重复交易法计算 Karl E.Case和Robert J.Shiller于上世纪80年代提出的重复交易法被视为目前编制房地产价格指数的最可靠方法。该方法跟踪同一套住房重复销售时的价格变动，在保持足够大样本的基础上，计算出某个地区房价变动的整体趋势： 首先收集地区内当期所有住房销售价格相关数据。其次，将当期与历史交易记录比对，形成若干价格对。第三是由所有的价格对计算得出该期的住房价格指数。最后，剔除非公平交易以及明显的数据误差等因素造成交易价格不正常变化的数据。 按照该方法编制的指数最典型如美国联邦住房企业监管办公室（Office of