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浅谈影响房地产价格主要因素【摘要】本文以2001―2010年商品房价格为研究对象,运用多元线性回归方法就地价、GDP和贷款利率对房价的影响进行了研究。研究表明：1.地价与GDP分别对房价有显著影响，而贷款利率在显著性水平0.05下对房价影响不显著。2.地价与GDP存在高度线性相关性，因此不能建立它们对房价的二元线性回归模型。 【关键词】房地产价格 影响因素 多元线性回归 一、引言 伴随我国国民经济地飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。同时，随着城镇居民住房观念发生的重大转变、住房消费的有效启动、住房商品化新体制的基本确立、房地产投资的持续快速增长，以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。但当前我国房地产市场发展还很不平衡，在房地产业快速发展的同时出现许多如房地产泡沫现象等问题需要进行调控。要进行有效调控就要判断哪些因素对房价有显著影响。在众多影响因素中，土地成本、国民经济发展水平及贷款利率无疑对房价影响显著。 二、数据与方法 数据来源与处理：文中地价房价GDP和贷款基准利率均来源于中国国家统计局官方网站，其中考虑到贷款购房还款时间，人民币贷款利率选取了5年以上数据，按年底时数据记录（见下表）。 三、OLS估计 在EViews中分别将房价Y对X1,X2,X3做OLS估计得Y=1238.862+0.840582X1,Y=1134.491+0.010054X2,Y=417.5088+466.9725X3。 样本容量为10，取显著性水平a=0.05,则t(8)=2.3060。第一个方程t1=10.69622，第二个t2=17.21203，第三个t3=0.862640。t1,t22.3060说明地价和GDP对房价均有显著影响，t339.36，由此可知地价与GDP对房价联合影响显著。但注意到X1的系数为负与经济意义背离（正常情况下地价与房价应同方向变动），且X1的t=-1.9836062.3060，可知X1未通过统计检验。 为了检验地价与GDP是否有线性相关关系，对X1和X2进行OLS估计，得X1=-50.17286+0.011625X2，X2=7724.236+84.66608X1。t=22.370662.3060，R=0.984266说明地价与GDP线性相关性很高。Y对X1,X2的多元线性回归出现上述结果正是X1,X2产生多重共线性所致。 四、四结果分析 由回归方程和边际理论可知，地价每变动1个单位房价约变动0.840582个单位；GDP每变动1个单位房价约变动0.010054个单位。因此地价对房价的影响更大，这种显著影响根本上来源于土地的稀缺性。现实生活中居民常常选择贷款购房，因此贷款利率应对房价影响显著，但从上述估计可知并非如此，原因或许是居民在贷款时已充分考虑了自身还款能力，在购房欲望和实际水平间找到是自己获得最大效益的平衡点，贷款利率因此没有产生重要影响。综上，地价是房价最主要的影响因素，制定调控政策应首先从控制地价入手，对具体地段的地价设定上限，若买卖价格超过上限就对开发商征高额税，避免人为操纵地价。 参考文献 [1]姚大全.土地储备对房地产的影响[J].中外房地产导报, 2003（2）. [2]姚先国,黄炜华.地价与房价的关系[J].中国土地,2001（9）. [3]姜玉砚,段燕临.影响房地产价格的四大因素[J].中国房地产,2009(4). [4]马静怡.我国高房价的影响因素及对策分析.中国期刊全文数据库. 作者简介：姚桐（1991-），女，陕西咸阳人，湖南大学数学与计量经济学院，研究方向：计量经济。 1