论房地产税改革的两种思路.docVIP

　　论房地产税改革的两种思路 常世旺 丁 群 (山东大学经济学院，济南250100) 内容提要：房地产税功能定位不同，具体税制设计和改革步骤就会存在差异。本文以房地产税作为财产税的“受益论”和“调节贫富差距论”两种理论为基础，分析不同理论思想下，具体税制设计上的特点与差异，并结合具体案例进行剖析，最后提出完善我国房地产税的建议。 .jyqkp;ZD031)、国家社科一般项目《深化税收1本ii改革研究》(项目编号：13BJY155)以及山东大学自主创新基金重点项目《建构有竞争力的税制：20世纪以来世界税制结构变迁及发展趋势研究》（项目编号：IFilton，1975)、费舍尔(Fischel，1978；1982)等学者的补充完善，逐渐形成财产税研究中最为重要的观点之一，即“受益论”。 在消费者能够充分无成本的流动、存在多个辖区、辖区之间存在竞争、居民对辖区的税收——支出情况有完全信息等约束条件下，“受益论”认为：财产税是财产拥有者为地方政府提供的公共服务和产品所支付的价格。根据这种观点，财产税的征收会形成一个良性循环：地方政府征收财产税提供地方公共服务——公共服务水平的提升，使房地产价值升高——居民财产增加，地方政府获得较大税基—一地方政府征收财产税提供地方公共服务。在这种情况下，财产税不会产生扭曲效应，原因是地方公共支出的资本化效应大于财产税的资本化效应，从而使财产价值维持在一个稳定但可能缓慢上升的动态均衡状态，这在一定程度上可以解释为什么一般情况下房地产的价格总是趋于上涨。因此，“受益论”认为，财产税类似于使用者付费，税收本身只具有筹集财政收入的功能，而没有收入再分配的功能。 （二）调节贫富差距论 近代意义上的财产税始于17世纪后期的英格兰。当时为克服纳税人藏匿财产的问题，征税官根据房屋中壁炉的数量确定房屋的价值，从而区分财富的多寡。随着社会财富分化严重，政府开始注重税收的社会调节功能，财产税和所得税成为税收调节贫富差距的重要工具。 税收调节贯穿于贫富差距的收入、消费和财产三个层面，其中尤以对财产课税最为有效。收入差距调节一般通过社会统筹的社会保障税和累进税率的个人所得税实现。消费差距调节因实行比例税率的增值税和营业税呈现累退性，因而大多通过实行差别税率的消费税调节。贫富差距调节的重点在于缩小财产存量及其增值而产生的差距。其中，房产是居民财产的重要组成部分。财产税则是限制财富过度集中的有效手段。财产税一般分为财富税、财产转移税和遗产税。财富税对财产所有者自己使用的财产课征，通常只针对高收入者；财产转移税和遗产税对财产所有权变化的那部分财产价值课征，但无论哪种类型的财产税都具有累进的特点。因此，“调节贫富差距论”认为，财产税的主要功能在于调节贫富差距。 二、两种理论下房地产税制的特征与典型案例 （一）两种理论下房地产税制的特征 不同理论指导下，具体房地产税制的设计会存在较大差异。在“受益论”下，房地产税定位为对公共服务成本的补偿，其主要功能在于筹集财政收入。对于大部分国家来说，房地产税都是地方财政收入的主要之一，并将其收入直接用于文教科卫等公共支出，因此房地产税收的多寡直接影响到地方公共服务质量的优劣。房地产税制设计的特点在于宽税基、低税率、易征管。在税基上，除实行个别特殊优惠外，一切土地、房产及其他不动产均应纳入征税范围，实行广泛的宽税基；在税率上，一般实行较低的比例税率，由于实行“以支定收”，因而在不同地区间税率可能会存在差异；在征管上，以房地产市场价值作为计税依据，以信息化手段为依托，实现低成本征税。 在“调节贫富差距论”下，房地产税定位为对财产存量的调节，其主要功能是调节贫富差距，促进社会公平。房地产税实际上是对个人与政府收入再次分配，同时政府在履行宏观调控职能的过程中，通过转移支付将社会财富再次分配，进而起到调整个体间贫富差距的效果。房地产税制设计的特点在于窄税基、累进税率、易征管。在税基上，通常设定1%-5%的最富人群为征税对象，因此免征额高；在税率上，一般实现税率较高的累进税率；在征管上，同样以房地产市场价值作为计税依据，实行重点人群征管。表1总结了两种理论下房地产税制设计上的基本特征。 （二）定位于公共服务价格的案例解析 房地产税是美国财产税的重要组成部分，是地方政府的主体税种，充分发挥了不动产税组织地方财政收入职能，如伊利诺伊州芝加哥公立学校(Chicago Public Schools，CPS)的学区房地产税。 芝加哥公立学校是美国第三大学区，其管理机构芝加哥教育委员会可以独立决定本学区融资和教育支出等事项。根据伊利诺伊州财产税法相关规定，财产税课税对象为不动产，主要包括土地、房屋及其