长海御墅营销推广方案(十力广告).pptx

2015，长海御墅再出发 长海御墅顶级没有变、高端没有变、资源没有变， 但市场在变、房山在变、产品有变、客群也在变。 长海御墅，需要变中求胜;一. 产品分析 Analysis;长沟湿地是由长沟地区众多泉水汇集而成， 包含有南、北泉水河，龙泉湖，稻田等湿地类型。 该镇有常年奔涌不息的泉眼上万个，湿地面积近万亩， 素有“北方水乡”的美誉。;1.2 建筑正确 本案属于典型的托斯卡纳风格 建筑设计、建造到位 这是我们的优势和特点;1.3 本案园林环境缺失 本案园林建设是别墅区建设的一大硬伤 或者说样板区园林缺失是销售的巨大障碍 ;我们目前的三个样板间，300平米，装修费用60万／套。 配饰为非专业认识搭配， 这种样板间是不能推向市场的;我们项目的风格是典型的托斯卡纳风格， 在售楼处的建筑中我们能够感受到， 但在装饰方面我们没能够配合好建筑， 削弱了项目特点;一个logo的标准字用了三种书法字体。 标志设计不遵从项目气质与特点。 细微处即能见项目整体包装的思维紊乱 及形象建设缺乏主体性。;1.7 解决方案;1.8 2015年度营销费用预算节点分布;二. 策略Strategies ;2.1 项目风格主题;托斯卡纳是意大利一个大区，拉齐奥位于其南，翁布里亚位于其东， 艾米利亚-罗马涅和利古里亚在其北，西濒第勒尼安海。 其首府为佛罗伦萨。 托斯卡纳以其美丽的风景和丰富的艺术遗产而著称， 它被认为是文艺复兴发端的地方，涌现出了以乔托、米开朗基罗、达·芬奇、但丁和拉斐尔为代表的一批杰出艺术家。;一提起托斯卡纳，人们就想到佛罗伦萨， 想到橄榄树、葡萄园、挺拔如剑的剑松以及古老的庄园等托斯卡纳的象征符号。 而让人们想起朴实富足的田园生活， 也正是托斯卡纳风格建筑受人追捧的缘由所在。;托斯卡纳建筑，又名意式园林， 源于意大利中西部托斯卡纳地区，是世界四大园林风格之一。 托斯卡纳风格是乡村的，简朴的，但更是优雅的，它是建筑与大自然有机结合。将当地奶白的象牙般的白垩石，出名的金色托斯卡纳阳光，红色的土壤，浓绿的森林，葡萄园和牧场，和浅绿的橄榄树果园，更有深色的红宝石光泽的Chianti酒和鲜红的番茄各种颜色调和在一起就是托斯卡纳。 在建筑外观上，一般通过天然材料，如石头、木头和灰泥等来表现建筑的肌理，其多采用的红色陶土屋瓦及灰泥墙面涂层，都是非常具有意式乡村风格的元素。;托斯卡纳建筑风格是一种田园式园林风格， 密荫，喷泉，壁饰，庭院，铁艺，百叶窗和阳台，甚至隔墙上的藤蔓， 都包涵着托斯卡纳风格的精髓。 设计注重对线条、造型和颜色块面的灵感性运用。;温暖是托斯卡纳风格的又一脉。 通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现出来，丰富的材质肌理则将这种风格发扬光大。这些几个世纪的老房子有着高低朝向各不同的赤陶屋顶，这产生一种节奏感的视觉效果，而一般乡村给人的感觉只有一种建筑风格。 通常托斯卡纳风格的别墅在入口有一个戏剧性的塔或是圆形大厅，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级、永恒与威严感。 当地风味还被广泛运用于喷泉，壁饰，壁炉和庭院。岩石与灰泥戏剧性的表现光与影的关系也是托斯卡纳风格的精髓之一。铁艺，百叶窗和阳台，尤其是爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳风格，在温暖的金色调中寻找一种斑驳不均的颜色。;建筑布局 托斯卡纳意式风格的建筑多为连续半围合格局，注重小中庭花园和露台的设计，还配有开阔的周边和密林种植区，为庭院提供极致意式风情的景观效果。 把握硬质景观 托斯卡纳风格景观以自然质感的砖石为主，铺装材料多成规则形状，适当使用彩砖，墙面则涂刷灰泥或鲜艳的颜色。;巧用装饰元素 托斯卡纳建筑较多地使用铁艺桌椅、赤陶花器、石雕花器和兽头水口等装饰物，营造出自然又舒适的居住空间，户外空间的家具搭配亦是如此。 搭配植物 托斯卡纳建筑还形成了一套自己的植物搭配风格。多以自然式种植为主，周边除密林外，还大量使用常绿植物。欧式自然风的它还特别注重庭院内观赏草的种植，且任其生长，体现自然植物的错落有致感。;托斯卡纳风格是我们项目灵魂， 我们的建筑、园林、小品、样板间、售楼处的建设都要遵循这个主题， 要将我们的项目做成纯粹的托斯卡纳风情别墅区， 不要在执行中走样， 不要弱化调我们的优势。;2.1 项目核心竞争力;北京有很多托斯卡纳风格别墅…;我们有什么不同…;我们在北京西南部，长沟水乡…;长沟美，美在胜泉水。区位优越，三水交汇，地蕴富足，泉涌不竭。长沟这座京畿古镇，承天霖而接地露，饱含着“京西南第一水乡”的神韵。古时东部圣水河抚其首、西部拒马河挽其身，两条水势俱旺的幽燕古河，拥抱长沟于怀 ，而后汇聚于南部涿州，奔腾东去。大地理环境构成了黄金三角，穿境而过两条泉水河，又一路欢歌，以坚韧不拔的气节，更唱出了“鱼米之乡”的千古绝唱。稻谷飘香扑鼻可闻，荷花绽放双目尽览，三季绿茵裹身，冬季河流氤氲。难