17-2013年广东佛山沟您际环保城项目总体策划报告_191P.ppt

;启动方案;;1.1 项目分析框架;? 其他优势难依赖：本项目或许还可以挖掘出其他的一些优势，如南庄是中国建陶第一镇，经济发达，本地消费潜力巨大等，但这些都难以成为本项目真正可依赖的核心优势 ? 缺乏关键性优势：进一步地，即便在这几个主要优势当中也缺乏关键性的优势，如三者当中较为硬性的交通条件优势，虽然本项目交通条件的确比较优越，但与其他竞争项目相比不一定能占上风，而且很难避免未来会有交通条件更优越的竞争对手出现在本项目的周边区域;;? 东侧地块临街面长达1.2公里 ? 可视性和展示性好，有利于项目后期整体营销包装推广 ? 临街面长可以最大限度的提高项目商业价值 ? 临街面长可以强化展示功能，也是提高项目形象档次的重要资源;站在大型商业项目的发展角度来看，本项目当前存在的核心劣势与有限的核心优势相比并不少，主要有以下几个方面： ;近30年来，南庄陶瓷产业不断发展导致环境污染日趋严重，为南庄带来“中国建陶第一镇”美誉的同时也让南庄背上了沉重的环境污染的历史包袱;近期，本项目相对较为可靠的可依托资源不多，而目前把握较大的主要有：;? “三旧改造”指的是旧城镇、旧厂房、旧村居的整合改造，是佛山集约利用土地、实现产业升级与可持续发展必然选择，也是目前佛山各级政府的工作重心 ? 本项目为南庄首批“三旧改造”项目，示范带头作用明显，必然会受到南庄乃至禅城区政府政策的大力扶持;站在大型商业项目的发展角度来看，本项目所受到的威胁和制约主要来自以下几个方面： ;佛山市拥有一批规范化、现代化、高层次、多功能的各类专业市场，全市拥有各类市场422个，其中生活资料市场379个，生产资料市场43个 佛山的专业市场在全国范围都具有较高知名度 市区的城北综合批发市场、城南机动车交易中心、水产批发市场 石湾陶瓷建材批发市场、中国陶瓷城、华夏陶瓷博览城、瓷海国际 张槎针织市场、澜石不锈钢材料总汇 南海的狮山省农产品中心批发市场 西樵轻纺城、大沥有色金属市场、摩托车市场、平地电器市场、南国小商品城 三水的西南耕牛市场 顺德的龙江家具市场 乐从家具城 等，都具有较高的知名度;经过辩证地分析项目各方面的基础条件，我们发现本项目有着这样的基本特点： ;? 准确把握市场机会;? 易于启动; 当前启动难度大，发展远景也不明朗 ;根据对项目各种基础条件进行综合分析后所形成的基本判断，本项目定位的焦点问题在于：;;2.1 项目定位框架;项目的发展是一个整体，但在不同的阶段实施操作的重点难点不尽相同，采用前后复合定位方法可有效解决这些矛盾，既能顾及整体大局的发展需要，又可兼顾某些关键阶段（尤其是启动）的操作需要，而复合定位最大的难点就在于如何考虑前后定位之间的连贯衔接： ;根据项目基础条件分析和随之形成对项目的基本判断，本项目的主题业种定位宜采用“突破式定位”，突破式定位往往是非常规的，也许其自身也会存在一定的瑕疵和风险，但突破式定位的最大优势在于其能出奇制胜：;;根据项目组对项目的综合研究，建议本项目的突破口业种选定为：;? 突破的正面意义：环保产业的定位能让本项目突破佛山现有的市场格局，在本地高度饱和和残酷的商业竞争中脱颖而出，引领下一代支柱型产业的升级换代 ? 最大隐患在于启动：环保产业定位的最大隐患在于其在本区域既缺乏足够的产业基础，也不是传统的集散交易之地，因此如何启动将会是当前最大的考验，有必要寻求切实可行的启动方案;本项目要想通过环保产业实现突破成功，最大的隐患在于启动，因此项目组建议还应考虑启动业种与主题业种的错位复合定位：;候选的启动业种;启动业种的比选准则;? 产业基础流失：建筑陶瓷行业虽然一直以来都是南庄的支柱产业，但随着近年来三旧改造的全面推进，建陶厂家开始外迁，产业空洞化的现象越演越烈，“人退我进”不可取 ? 难获政府支持：政府对建陶的核心政策其实就是“关转停”，因此很难指望从政府处获得支持，能不反对就已经很不错;? 市场容量问题：建陶机械行业随着建陶厂家开始外迁，同时也面临外迁的压力，因此专业市场很难吸引商家进场。 ? 招商困难：陶瓷机械一般为大型生产厂，他们自身有营销渠道，因此不需要借专业市场来进行展示和销售。;? 产业承接问题：南国、中大加上城北日用批发市场等板块，基本上已经能满足佛山的需求。 ? 小商品市场容易克隆：小商铺的专业市场很容易被克隆，所以小商品市场没有核心竞争力。;? 远离主要集散地：酒店用品市场如今聚集在广州大道南，洛溪、沙溪等地，已经发展近十年，在此地已形成聚集效应，短期内很难撼动其优势地位。 ? 酒店规模有限：南庄本地和周边区域的酒店规模有限，酒店用品很难靠本地资源支撑起来。;? 人口基数少不足以支撑本项目的发展：本项目规模大，但是IT行业除了广州天河的IT行业之外，其余的