1号顶层复式豪宅营系您策略总纲_87p.ppt

2007年， 香蜜湖1号还能上演怎样的一场大戏？;报告背景说明：;报告主要思路：;1栋;销售中心整改 暂停开放;写在前面;销售目标;目标下的思考;房号;项目;项目;目前深圳房地产市场的价格标杆：;参考定价：;距离理想的价格标杆，我们还有多少差距？;价格标杆最终确定的依据是什么？;目标1：价格标杆;问题二、如何持续及提升品牌及影响力？;问题二、如何持续及提升品牌及影响力？;目标2：品牌及影响力;;市场悬念;2006年国家GDP增长10.5%，连续4年以10%的速度高速增长;国际相关研究表明，房地产业的增长与国民经济的发展密切相关。从右表可以看出，当国民经济发展速度在10%以上时，房地产业处于飞速发展状态。深圳历年GDP同比增长都在10%以上，可以判断深圳市房地产业处于飞速发展状态。;2006年深圳全社会固定资产投资增长7.7%；房地产投资增长速度止跌回升，增长8.7% 。;股市飘红——在人民币升值的大背景下，股市对于楼市的影响有限;经济大环境小结;国家为抑制房价过快增长频频出台各种宏观调控政策，但调控的实际效果有限;土地增值税从严起征政策——会挤压豪宅整体项目的利润空间;货币政策解读——央行加息，是政府控制全国经济过热的行为，并不只是针对房地产市场;部分调控政策实际上是对豪宅市场的利好——90/70政策；停止别墅类用地的供应;部分调控政策实际上是对豪宅市场的利好——深圳市住房建设规划（2006-2010）;政策环境小结;观澜湖长堤/双拼/剩余45套左右;楼盘名称;总价在2000—3000万元之间的产品市场供应，以别墅为主，同类竞争很少;;营销突破方向;剧本一：奢侈品;奢侈品案例小结;顶级豪宅案例小结;;本项目营销上的四大突破方向;创新1： 新标杆;标杆二：产品标杆;小结：顶层复式产品存在一些缺陷，但通过设计、包装可以改进。;产品属性定位： 全国范围内的标杆豪宅;推广名： ——形象定位基础上的重新命名（待与风火探讨）;赋予领先的产品附加值;创新2： 新标准;“人们对于商品最高的评价就是将其和艺术品相提并论。 ” ——《奢侈品营销》摘录;标准二：服务;标准二：服务;创新3： 新渠道;“我们只需要告诉那1500人。” “宾利购买者的资产起点至少为1个亿。” ——宾利营销启示;我们需要做的只是为我们的艺术品找到它的主人 ——找到那少数一群人;渠道一：客户渠道;渠道二：媒体渠道;渠道二：媒体渠道;广告策略升级：整体安排;创新4： 新体验;体验一：营销活动;体验一：营销活动;顶层复式奢侈品巡展 目　　的：参加国际奢侈品展会，锁定目标客户 时 间：2007.10 地 点：视奢侈品展会安排 参加人员：顶层复式诚意客户、特邀香蜜湖一号业主及特邀媒体记者 活动方式：论坛、展会。 预计费用：100万元;体验二：销售模式;3;;;;;;;;;;销售节奏;报告重点回顾：;愿景： 香蜜湖1号，2007年，将再次令中国地产界咏叹！;;奢侈品的价值内涵： 1、精神需要：成功时的奖励品、失意时的慰藉品； 2、不断创新：能让消费者尝试到新的体验； 3、彰显个性：体现个人风格，引发他人的羡慕与崇拜； 4、创造经典：成为行业内的标准和典范。;介绍： 2002.1，诺基亚成立全球第一家“奢侈”手机公司——VERTU，为世界各地富豪们量身订制手机; 功能并未达最高级，但是却成为地位象征的现代经典——集豪华于一身； 亚洲客户：主要为年收入在30万美元左右的中国大陆和中国香港、印尼、新加坡富豪们。;奢侈品 ???例二：宾利汽车;奢侈品案例三：游艇RIVA;奢侈品案例小结;剧本2： 顶级豪宅;豪宅案例一：汤臣一品;豪宅案例二：檀宫;顶级豪宅案例小结