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场地设计 2.1.1 一般规定 民用建筑工程建设的场地称建筑基地.建筑基地应符合城市规划法与城市规划强制性内容暂行规定.建筑基地还得遵守北京规划条例规定的城市规划编制与审批程序,贯彻新区开发与旧区改造原则,执行城市规划的实施管理要求,并符合城市规划确定的建设用地使用性质与技术指标要求.建筑基地的审批程序应有:1、核发选址意见书；2审批建设用地，核发建设用地规划许可证；3审批建设工程，核发建设工程规划许可证。 建筑基地一般与城市道路红线图为准。如城市规划需要，地界以道路红线为建筑红线时，其规划主管部门可在道路红线以外另行规定建筑控制线，也称建筑退线。地界红线与相邻地段间，一般退红线保持一定距离，实施时按有关规定执行。 建筑基地一般与城市道路红线相邻，如与城市道路红线不相邻应设通道。建筑基地内的场地面积小于3000平米时，通路的宽度不应小于4.0m;场地面积大于3000平米时,只有一条通路与城市道路相接时,起通路的宽度不应小于7.0m;若有两条通路与红线道路相接时,通路宽度不应小于4.0m. 建筑基地处于城市之中时,应考虑城市历史文脉自然人文景观,协调生态环保等城市规划控制的红线,绿线,蓝线及紫线规定要求的保护间距.建筑基地地貌,气象,水文地质等规划基础资料均应进行审核,场地安全,防护措施可靠是建筑基地的决策重要依据. 建筑基地应按城市规划确定的控制条件要求,并与城市道路和市政设施条件相关,确定场地控制位置与高程,并要求进行现场核实. 建筑基地应按照北京地区建设工程规划设计通则所规定的建设用地界线确定,不包括各类代征地. 2.1.2 建筑突出物与建筑红线 1. 建筑物后退用地红线和道路红线的距离应按照规划设计条件的规定进行. 2. 临街建筑物的台阶,坡道,平台,阳台,外檐,围墙及外楼梯,地下建筑的窗井,建筑基础,护坡柱,工程地下管线极其构筑物等不允许突出道路和地界周边红线. 3. 符合下述条件的建筑突出物允许突出道路红线上空,但该建筑突出物不得向道路上空排泄雨水. 4. 凡经规划确定在道路两侧的设置骑楼时,骑楼柱外缘距道路红线不得小于0.45m且应有安全措施. (1)骑楼建筑的底层外墙面至道路红线距离不得小于3.5m (2)骑楼净高不得小于3.6m (3)骑楼地面与人行道地面应同平,高出道路0.1~0.2m,表面铺装平整. 2.1.3 建筑高度计算 1. 在文物保护单位和重要风景区附近的建筑物,在飞机等的航线控制高度区内的建筑物繁荣高度是指建筑物的最高点,包括屋顶上的电梯间,楼梯间,水箱间,烟囱及天线,避雷针等. 2. 一般地区的建筑高度:平顶房屋按室外地坪至建筑物女儿墙高度计算.屋顶上的附属物如电梯间,楼梯间,水箱间等起面积不超过屋顶面积的20%,且高度不超过4m的,可不计入高度之内.坡屋顶坡度≤30度按室外地坪至建筑屋檐和屋脊的高度计算.,坡屋顶坡度30度按室外地坪至建筑物屋檐和屋脊的平均高度计算. 3. 特殊体形的建筑屋顶层设有景观构筑物或设有其他辅助设施的建筑物高度的计算以应由规划有关部门确定.如对于房屋部分采取错落方式的复杂形体建筑,以大于标准层建筑面积20%的最高点处计算建筑高度. 4. 建筑放火规范要求的建筑高度,高层建筑为建筑室外地坪到其檐口或屋面面层,多层建筑为到女儿墙顶部或檐口的高度. 5. 空中高度有限制的飞机场,气象台,电台和其他无线通讯设施周围的新建,改建建筑物,其控制高度应符合有关部门专项设计对空中高度限制的规定. 2.1.4 建筑基地对规划的五项指标控制 1. 用地控制 (1) 用地面积. 规划拨地红线范围内用地常以公顷表示. (2) 用地性质 城市用地分类与规划建设用地标准GBJ 137 -90规定了城市用地性质,分类共有10大类,46中类,73小类.建筑工程要求与使用土地性质按规定规划主管部门规定运行. (3) 建筑红线指城市道路红线与建筑用地之间的分界线,建筑红线还指建筑用地与相邻建筑用地之间的分界线. (4) 建筑控制线.根据规划条件要求,建筑基地上可建筑的实际用地边界范围称建筑控制线,建筑红线内与建筑控制线地界外之间的土地,属土地所有者,其他可做道路,管线,绿化.停车厂用地;地下可建设地下室及附属设施,管线等. （5）停泊车位数量，按机动车，非机动车有关规定和执行规划部门有关规定，详见表2.2.5-1 2.建设容量控制 (1)容积率 指建筑基地内,不含地下车库等非营业设施,架空开放的建筑底层等建筑面积的所有建筑面积之和与基地总用地面积的比值. 容积率=总建筑面积／总用地面积 容积率与其他指标相配合,往往控制了基地的建筑形态 平均层数=容积率／建筑覆盖率(层) (2) 建筑面积密度