38第八章第三节成本的法的基本公式及第四节重新购建价格的求取(2013新版).doc

第三节　成本法的基本公式 一、成本法最基本的公式 把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本的公式为： 房地产价值＝房地产重新购建价格－房地产折旧 例如，求取某旧房的价值，通过比较法得到同类新房的价值（即房地产重新购建价格，通常称为单价），然后减去旧房的土地使用期限缩短、建筑物陈旧等造成的价值减损（即房地产折旧）。但如前所述，这种成本法本质上是比较法。（史记：既然是比较法就不能作为成本法的公式了吧） 把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分采用成本法估价的基本公式为：上述公式可以根据以下两类估价对象而具体化： 房地产价值＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧 把土地当作“原材料”模拟房地产开发经营过程采用成本法估价的基本公式为： 房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润－建筑物折旧 上述公式可根据以下两类估价对象而具体化：①新开发的房地产；②旧的房地产。 二、适用于新开发的房地产的基本公式 新开发的房地产可以分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物三种情况。在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发经营过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况进行价值测算。 （一）适用于新开发的房地的基本公式 在新开发的房地（如新建的商品房）的情况下，成本法的基本公式为： 新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 史家解读：新开发的房地价值＝新开发房地产重新购建价格。 具体是根据本章第二节的房地产价格构成，先分别求取各个构成部分，然后将它们相加。其中，土地是从熟地开始还是从生地、毛地开始，要根据估价对象所在地相似的房地产开发在价值时点时取得土地的情况来考虑。 （二）适用于新开发的土地的基本公式 新开发的土地包括征收集体土地并进行“三通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，征收国有土地上房屋并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等，在这些情况下，成本法的基本公式为： 上述适用于新开发的土地基本公式，在具体情况下还会有具体形式，其中成片开发完成后的某宗熟地，如新开发区中某宗土地的估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价=（开发区用地取得总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润）÷（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）×区位、用途等因素调整系数 上式中 实际测算时通常分为以下3个步骤：①计算开发区全部土地的平均价格。②计算开发区可转让土地的平均价格。这是将第一步测算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。③测算开发区某宗土地的价格。这是将第二步测算出的平均价格，根据宗地的区位、用途、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。 新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 ［例8－1］某成片荒地面积2k㎡，取得该荒地的代价为1．2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2．5亿元，建设期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5．5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。 ［解］求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下： 史家解读： 1．据题意，利润率10%是指销售利润率。 2．销售费用在开发完成时一次投入，这样销售费用就不必参与投资利息的计算。 （三）适用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与该建设成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，测算新建成的建筑物价值的基本公式为： 史家解读：公式中新建成的建筑物价值＝新建成的建筑物重新购建价格。 新开发的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。 三、适用于旧的房地产的基本公式 成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。 （一）适用于旧的房地的基本公式 在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为： 旧的房地价格＝房地重新购建价格－建筑物折旧 或者 旧的房地价值=土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧 上述两个公式分别对应的是求取房地重新购建价格的第一个路径和第二