定价策略080619的.ppt

【定价说明】;内 容;概念： 个案在推盘的过程中，利用价格来调节不同时期推售单位的销售情况。这样的方式叫做定价策略。;位置 位置是最影响价格的因素，而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素;位置 位置是最影响价格的因素，而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素;位置 位置是最影响价格的因素，而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素;位置 位置是最影响价格的因素，而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素;位置 位置是最影响价格的因素，而噪音、灰尘、采光、景观等又是决定位置好坏的因素;立面差价（同一位置的楼层差价）;立面差价（同一位置的楼层差价）;立面差价（同一位置的楼层差价）;立面差价（同一位置的楼层差价）;平面差价与栋栋差价;推案顺序的原则;推案的前提;由于产品类型的不同，我们将产品分成以下几种进行分析;独栋高层 因为产品简单，力争做到1房1价；即便是板式结构的户型，也要根据噪音、灰尘等因素制定平面差价;高层小区 先制定推案顺序 ； 在总坪上确定各位置的系数;步高苑产品说明 ;总坪图 ;栋栋差价 AD＝CB A幢为复式产品市场竞争力强可比性小，且客源层次高有较高预算，故最高； C幢视野与D幢朝向各有千秋，定价相同； B幢朝向较差，故定最低;平面差价 房型因素 1.B、C、D幢的02室房型要好于同幢其他三房，故系数定高 2.A幢01、04室虽然位置较02、03室差，但房型有特色，故系数相同 位置因素: A幢01室、D幢03室靠马路，故系数适当做低 景观: C幢03室景观好于D幢01室，虽然朝向不是正南，但系数定高。 朝向: B幢东西向，故系数低于C、D幢。 面积 : B幢01室面积大于02、03室，为控制其总价系数定低;立面差价 30层高层，立面差价控制在20%以内； 低楼层差价较大，高楼层相对较少； 中高楼层基本上升2-3个层面，系数调升一次;推案顺序 D幢虽然朝向最好，但最先推出，取得了很好的市场反应，为整体去化开了个好头 A幢与D幢同时推出是因为弥补市场的空白，尽早抓住客源，以免流失； B幢朝向差，价格低看似理应先推，但实际情况是等房屋盖起后能看到景观和感受到视野时才是最佳销售时期。 推案时间判断准确C幢综合位置最好，理应最后推出。推出时实际价格比最初制定时有一定幅度的上升;可调整部分 A幢价格 1.总体定价过于保守，在实际销售过程中，可适当加升表价； 2.01室房型经样板房表现后，优势较大，故房型系数也可视销售情况做相应调整。 （现场虽有调整，但当时01、04室已所剩无几，主要目的是促进02、03室销售） B幢价格:整体价格在销售顺利的情况下可上调表价;产品总结 在市中心的地理位置，以及当时的市场情况下，全复式高层赢得了很好的市场反响； 产品外立面装饰构架太大，影响室内采光;大规模高层社区 确定分期开发的顺序； 把一期推出的产品按高层小区来定价。 如位置较类同，但推案有前后则后推的户型系数可略高;多层小区 楼层系数要精确把握； 有特色的房型价格不要定低了（一般阁楼加价在10-15％）;大规模多层社区 先决定推案顺序 分组团或区域定出平均价;四季花城产品说明 ;总坪图;定价原则;组团定价;单元定价;房型定价;立面定价;经验总结;混合式小区 在市区内一般定价多层（带电梯）小高层高层； 在较远的区域一般定价小高层多层（不带电梯）;独栋、双拼别墅 属享受型的产品，位置对定价起决定性的作用 1.离小区外围或马路的距离(越往小区中心，系数越高，一般该系数差会达到 30%左右) 2.日照与采光(间距越大，系数越高) 3.前后左右的景观(一般靠近湖景或中央景观区的系数最高) 4.风水(主要指较为容易的从总坪图上发现的问题，如房屋前后的车道、建筑物等) ;独栋、双拼别墅 花园面积的大小也是影响别墅定价的关键因素，制定花园面积的加价一般有两种方法 1.将小区内各花园的面积划分成若干个范围，每个范围设定一个相应的系数； 2.制定出花园的单价，根据不同面积得出不同的加价;独栋、双拼别墅 南、北入口的差别基本不会影响到客户的购买顺序，但房型的差别会影响到客户的购买顺序，故有必要制定相应的房型差价； 以目前市场上高单价（8000元以上）的别墅个案来看，自住型客户的最佳需求面积在350—400m2左右。如果面积较小，建议可以增加地下室来弥补客户需求面积的不足。 别墅定价要求做到一屋一价;叠加别墅 房型设计基本等于复式公寓，但突出每户都有花园（露台）。产品基本建造在内外环线之间，强调在市区内也可享受有天有地的别墅生活;叠加别墅 位置差价要大于多层公寓但小于别墅 立面差价考虑的因素 1.产品有无电梯，如有电梯则楼层