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基础知识之 房地产开发与建筑;第一部分：房地产基础知识;房地产基础概念;土地及土地使用年限;土地使用年限:; 关于土地使用年限的误区:;土地市场;土地二级市场 即土地使用权转让市场，其主要市场活动是开发商根据政府有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上建筑物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。 土地三级市场 指的是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。土地的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定，交易总量由市场供求决定。 ;三、与房地产开发相关企业;四、住房的类型;按工程进度可分为： 期房 从专业角度来讲，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。 习惯上我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房称为期房。 准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处于内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 现房 这里所谓的”现房“，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。;按是否带装修可分为： 毛坯房 “毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，毛坯房大部分不能保证基本入住。 精装房 是指经过精致装修，只要配置一些家电家俱，即可拎包入住的房屋。 ;定金与订金的区别;五证;二书;第二部分：建筑基础知识;一、建筑类型;二、按建筑层数分 [低层]：指单幢楼在4层以下的建筑物； [多层住宅]：指单幢建筑是七层以下无电梯楼； [小高层住宅]：指单幢建筑物为九层至十八层带电梯楼； [高层住宅]：指单幢建筑物为十九至四十层以下带电梯楼； [超高层]：指单幢建筑物在40层以上带电梯楼。;二、房屋的构造组成：;;三、建筑结构;混凝土梁和混凝土墙承重，叫做剪力墙结构? 常用于普通高层住宅，和房型非常复杂的多层洋房和别墅。? 优点：承重结构为片状的混凝土墙体，房间不见柱子的棱角，比框架结构更适合用于住宅。混凝土墙体的抗震能力最强，房屋安全度很高。? 缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。混凝土墙体为高强度承重墙体，房间不能拆改。 框架结构掺加部分混凝土墙，叫做框架剪力墙结构? 常用于高层的办公楼、商场和酒店。? 优点：室内空间的使用以及房间隔墙的拆改，和框架结构一样灵活多变。抗震性能与纯剪力墙结构一样坚固。? 缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。 ;钢柱、钢梁承重，叫做钢结构? 常用于厂房、超高层民用建筑和地标建筑? 优点：自重轻，施工快。可以修建到500多米甚至更高的高度。因为是柔性结构，地震破坏力对它影响较小。? 缺点：钢材害怕腐蚀，建筑保养困难，而且保养费用昂贵。钢材最怕高温，火灾是钢结构房屋的天敌 ;四、面积分类;公摊率： 公摊率=共有公摊面积/建筑面积×100% 正常的公推率是多层住宅10-15%，小高层及高层住宅15-20%，商场及办公楼25-50%。 得房率： 得房率=1 －公摊率;五、基本参数;用地面积：也称为使用面积，指项目实际（建筑物用地）可使用的用地面积。 ;基地面积： 指建筑物所占地皮面积。 ;建筑密度： 基地面积÷用地面积*100%。指用来控制或说明小区建筑物的密度，即空地与建筑物之间的比例。 ;总建筑面积： 小区内所有建筑物各层面积相加之和。 ;容积率： 开发的建筑总量与用地面积的比例关系， 计算方式是总建筑面积÷建筑用地面积。 ;建筑间距：也称楼间距，指两栋建筑物外墙之间的水平距离;面积换算;六、图纸种类;总平图：表明一个工程的总体布置，表现工程的总体布局、用地范围、确认平面位置、室内地坪、道路中心线等。;平面图：是以一个水平面在建筑的窗台上切开，去掉上部，余下部水平投影，图示表明建筑物的朝向、平面形状及内部布置。;立面图：是建筑正面的正投影，其主要表示建筑的外形，是做外部装修的主要依据。;剖面图：用来表示建筑物的内部空间关系和结构形成。;总平效果图;鸟瞰图;立面效果图;景园效果图;七、建筑识图;建筑识图;八、部分专业术语;[竣工验收]：物业形态来说是建筑商完成了一项最终产品，而开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。竣工验收分单体验收与综合验收