房地产基本知识10.2的2.doc

房地产基本知识（一） 房地产基本概念 房地产：也称不动产，是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分割的部分以及附带的各种权益。 房地产的特性： 位置的固定性；经济寿命的可延续性（增值）；适应性（根据市场需求不同，通过产品调整来适应市场）；不一致性（唯一性，没有完全相同的两套房子）；需要管理（物业管理）；能从周围社区环境改善中获得收益（随着同边环境的改善，而增值）。 房地产市场的特性： 是房地产权益的交易市场；是地区性市场；需要专业人员提供服务；易于出现市场的不均衡和垄断。 房地产市场的需求影响因素： 收入的变化；其它商品价格的变化；对未来的预期；政府政策的变化 “五证二书” 五证：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证 二书：住宅质量保证书、住宅使用说明书 建筑用地 居住区用地 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称 其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 道路红线 道路红线是指城市道路，含居住区级道路、用地的规划控制线。 建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 房产产权知识 房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 房地产产权：房地产所有权包含房屋的所有权和所占有土地的使用权 物业管理：是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值 申办产权需具备的资料：经鉴证的销售合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。 办理产权需交纳的费用：产权登记费、面积测量费、印花税、工本费。 印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 房地产登记的种类：分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。只有通过登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。 属于房地产变更登记的情形： 使用用途改变； 权利人姓名或名称发生变化的； 物业座落名称或物业名称发生变化的； 建筑物、附着物倒塌、拆除。 商品房预售条件： 商品房预售：俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。 《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 商品房现售，应当符合以下条件： 商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 工程质量保修期限 《建设工程质量管理条例》第条明确规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程，有防水的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；电气管线、给水排水管、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期由发包方和承包方约