房地产评估——成本的法.ppt

第六章???成本法;房地产评估;二、成本法的理论依据 从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。 从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。 ;三、成本法适用的对象、条件、范围和步骤 1、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。 2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产 3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 ;;房地产评估; 第二节 房地产价格构成 房地产价格通常由6大项构成： ;房地产评估;房地产评估;二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。 在理论上，可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，房地产开发成本主要包括： 在实际中主要包括下列几项： 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发过程中的税费 ;三、管理费用：是指组织和管理房地产开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发人员的工资、福利、办公、差旅费等，可以结算为前两者的一定比率。 。 ;五、投资利息：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的的投资利息。 无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （1）单利计算方法 投资利息=全部预付资本×利率×计息期 =土地取得费×利率×开发周期+土地开发费×利率×开发周期×0.5 （2）复利计算方法 投资利息=全部预付资本×[(1+利率)计息期-1] =土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期×0.5-1];六、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类： 1、销售税金及附加： ：营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）。 2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费等。 ;七、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。 估算开发利润应掌握以下几点： 1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。 ; 第三节???????成本法的基本公式;二、适用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。 公式：p126 新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 ; 例2：某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地还原率为7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。 新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+投资利息+开发利润+土地增值收益;解：(1)计算土地取得费 土地取得费= (6+2)万元/亩=120(元/M2) （2）计算土地开发费1平方公里=1 000 000平方米 土地开发费=2亿元/平方公里=200 (元/M2) （3）计算投资利息，土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5年。 投资利息=土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期/2-1] =120×[(1+10%)2-1]+200×40%×[(1+10%)1.5-1]+200×60%×[(1+10%)0.5-1]=43.36 (元/M2);(4)计算投资利润 投资利润=(120+200)×20%=64 (元/M2) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )×20%=85.47