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第九章 假设开发法;第九章 假设开发法;学习目标;第一节 假设开发法的基本原理;一、假设开发法概念;二、假设开发法理论依据;三、假设开发法的适用范围和条件; 2、适用条件 （1）透明、稳定的房地产业政策。 （2）完善的房地产法规体系。 （3）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清单和稳定的税费政策。 （4）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料库。 （5）公开的、长期的和合理的土地供应计划。 ;四、假设开发法的计算公式; 2、适用于预期租金的公式 开发项目建成后出租情形下的理论公式： P = PC﹣( B + C ) PC = a / r 式中：P——购置开发场地的价格； PC——开发项目预期建成后的资本化价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润； A——开发项目建成后每年的平均纯收益（平 均纯租金）； r——资本化率，即预期的投资收益率。 ; 将上述基本公式加以细化，可得出如下房地产价格的计算公式 待开发房地产价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣开发成本﹣管理费用﹣ 投资利息﹣销售费用﹣销 售税费﹣开发利润﹣投资 者购买待开发房地产应负 担的税费 ;（二）具体公式 1、求生地价格的公式 （1）适用于在生地上建成房屋的公式 生地价格 = 开发完成后的房地产价格﹣由生 地建成房屋的开发成本﹣管理费用 ﹣投资利息﹣销售税费﹣销售税费 ﹣开发利润﹣买方购买生地应负担 的税费 ;（2）适用于将生地开发成熟地的公式。 生地价格= 开发完成后的熟地价格﹣由生地 开发成熟地的开发成本﹣管理费用 ﹣投资利息﹣销售税费﹣销售税费 ﹣土地开发利润﹣买方购买生地应 负担的税费; 2、求毛地价格的公式 （1）适用于在毛地上建成房屋的公式 毛地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由毛地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买毛地应负担的税费; （2）适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价格= 开发完成后的熟地价格 ﹣由毛地开发成熟地的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣土地开发利润 ﹣买方购买毛地应负担的税费 ; 3、求熟地价格的公式 熟地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由熟地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润