第九章假设开发法法的.pptVIP

内容提要 第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法公式及方法 第三节 假设开发法评估的程序 第四节 假设开发法的运用与举例 ;第一节 假设开发法的基本原理;二、假设开发法的理论依据 预期原理 从形式上看，假设开发法是评估新建房地产价格成本法的倒算。 两者的区别在于：成本法需要求取的是开发完成后房地产的价格，而假设开发法是事先通过预测的方法得到待开发房地产的价格，而求取的是土地的价格。;三、假设开发法的应用范围 1、假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产。具体包括： ①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②将生地或毛地开发成可以直接利用的熟地的估价 ③再开发待拆迁的房地产的估价。 ④在建工程（包括房地产开发项目）。 ⑤可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、改建和扩建）。 以下将此类房地产统称为待开发房地产;2、假设开发法可用于房地产开发项目投资分析 ①、确定最高地价 ②、确定开发项目的预期利润。土地价格已知或者开发商已经拥有土地的情况下: 开发商可以获得的利润＝房地产开发完成后的预期收入－土地购置费、开发成本－管理费用－正常利润－投资利息 这一利润如果高于或等于开发商期望的利润，项目就可行，否则就不可行。 ③ 、确定最高开发费用 在土地价格已知，并且房地产开发完成后的预期收入、利润、投资利息等可以预测的条件下，可以测算开发过程中可能发生的费用的最高限额，这样可以有效地控制开发过程中所发生的费用，防止各阶段费用的失控。 ;四、假设开发法的应用条件 1、假设开发法的基本条件 ①健全的房地产法规 ②稳定而透明的房地产业政策，如土地供给（出让）计划 ③完整、稳定、公开及透明度高的房地产资料库;2、两个预测 假设开发法的应用是以相关数据的预测为条件的，因此在估价过程中，关键取决于两个预测: ①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）； ②是否根据当地房地产市场行情的供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值。 ;五：假设开发法的一般步骤 1、调查待开发房地产的基本情况 2、选择最佳的开发利用方式 3、估计开发建设期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应该负担的税费 6、进行具体的计算，求取待开发房地产的价值 ;第二节 假设开发法的估价公式;二、按估价对象细化的公式 根据估价对象的不同，假设开发法的公式也可以细化为几种特定的估价公式。 1、估价对象为生地的公式 （1）适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费 （2）适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费 ;2、估价对象为毛地的公式 （1）适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费 2）适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费 ;3、估价对象为熟地的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值＝开发完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、估价对象为旧房的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装饰装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费 ;例题：某开发商拟购入200亩土地。规划允许建筑面积为40万平方米，单位建筑面积的建造成本为1050元/平方米，管理费用为建造成本的6％，区内设施配套费用预计为建造成本的15％，税收为销售收入的5％，年利息率为12％，开发商的直接成本利润率为30％，预计单位建筑面积价格为3000元。总开发时间为4年，开发成本为均匀投入，单利计息。假设开发商在购买此土地时所有费用均由卖方承担，求开发商能承受的地价。（直