融汇江山御景2014年的营销策略报告0313修改稿.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;诚铭置业项目组 2014年3月13日;本案提报大纲;第一部分 项目背景分析 一、项目背景及销售数据 二、本体及市场分析 三、区域所属客户分析;融汇·江山御景由新余融汇房地产开发有限公司开发，厦门泛华设计院规划设计，加拿大丽景畅意担纲景观设计，占地面积约15万平方米，总建筑面积达36万平方米，建筑密度约20%，最大楼间距132米，公摊率约10%，绿化率达60%，中庭公园超过4万平方米，是新余首席坡地皇家园林式智能化精品社区。 项目一期开发建设面积102616平方米，共计住宅748套，于2011年9月底竣工验收；二期开发建设1#、2#、13#、14#、16#、18#（幼儿园），建筑面积60927.88平方米，共计476套。三期开发建设17#、19#至28#楼，2#楼增加部分、地下室及沿街商业，建筑面积117338.08平方米，共计754套。 ;区域配套;销售数据;;完成目标面临的两大重点问题：;基本为大三房及以上产品，体现功能性、舒适性； 产品总价基本为50-60万之间，总价较高；;二房;减小劣势，避免威胁;2013年我市房地产市场销售持续旺盛，全年商品房销售面积为131.78万平方米，比上年增长68.6%。 从房屋用途结构看，商业营业用房销售尤为活跃。2013年，全市商业营业用房销售面积29.98万平方米，增长709.6%；住宅销售面积99.21万平方米，增长37.0%。从销售结构看，住宅销售约占8成，全年住宅销售量占全部商品房销售量的75.3%，比上年下降17.4个百分点。商业营业用房销售量占比大大增加，占全部商品房销售面积的22.8%，比上年增长18.1个百分点;宏观层面;2014 年1 月市场成交量稳步回升，主要和春节黄金期大部分楼盘集中年前开盘有关，成交区域依然集中在城北区域，城南、高新区域成交面积基本持平。;住宅市场——成交均价分析;区域竞争项目近期活动汇总;项目所属客户分析; 客户分析; 客户分析; 客群定位;; 客群定位; 客群定位;第二部分 项目解决之道——营销的力量 一、价值重组 二、再定位 三、偏执营销 四、We can;１.价值重组 ２.再定位;1.价值重组 ＋－＊÷法;现有的价值资源：;加减乘除对现有资源进行重新整合;加“１” ，变１个超大 盘为多个新盘．;减产品线，变分散型产品 线为集约型产品线;乘;除;价 值 重 组 模 型;２.再定位 站在巨人的肩上;如果说我比别人看得更远些，那;新余高新区的现状;我们的尴尬;我们的出路在哪？;“飞地”的启示;弃暗 投明;再定位三步曲 1.琢玉行动 2.价值强化 3.精神主张;琢玉行动;融汇·江山御景;根据城市豪宅的房地产价值体系，城市生态豪宅项目将成为本项目的诉求走向；;价值体系疏理。;形象定位;标兵：孔目江湿地公园，私享一座公园山，看得见， 玩得了，给足客户面子；;门头兵：让4万平米的园林,与宏伟的入口广场一起绽放;高度：“城市私署高地”，有效避开高新区，直接紧扣城市、高地主题；纳入到市区成熟生活片区，提升整体楼盘价值;深度：折页及相关宣传资料均讲城市，重画地图；重造地段概念。现场销售员推波助澜的给客户洗脑。; 精神主张;我们的自我实现需求就是要有身份、地位、品位的象征, 而且我们习惯直白的表达形式.;“王”是最具象,最直接,最够面子的身份隐喻!;回顾再定位,“琢玉行动”“城市私署高;３.偏执营销;生理学家研究过一个很有趣的课题，通过对近代的天才，如;偏执营销;的营销活动;目标一致;远交—（1）空中视觉触动;远交—（1）针对性截客;远交—（2）传媒报广休闲刺激;远交—（3）各色帐单消费吸引;远交—（4）短信“王”时刻相随;远交—（5）虚拟世界EDM系统及时互动;近攻—（1）提前3000m，进入御景;近攻—（2）体验式看楼路线;近攻—（3）体验奢华样板房;王者五星服务流程; 由远及近，由视觉至亲身感受，由现实至 虚拟空间，时空包围，保证目标一致，将江山;2;1.周周暖场＝“旺销”圈套;2. 主题活动＝项目“资源”体验;3、游戏互动＝口碑快速复制;4. 抽奖活动＝“致命诱惑”逼定; 暖场活动 主题资源活动 互动口碑活动 抽奖诱惑活动;3;客户策略：维系老客户,做足圈层营销,深挖业主等各类资源库；扩大客户搜索范围，多渠