2011年北区及八里街房地产概况.doc

2011年1-2月 三、铁西片区分析 片区成交分析： 各楼盘备案、认购情况分析：由于货源的减少，西区在近两个月成交量也逐渐萎缩，目前只有广源一个楼盘有房源销售，但因为6700元的均价有些过高再加上开发商不急于出手没有报广等相关的宣传支持销售不是很好，万正西区国际目前只剩余4套复式房源，无其它房源出售，香江漫步剩余少数底层、顶层房源销售。 各楼盘促销手段、价格情况分析：因为西区货源不足，所以在报广与促销上几乎为零，广源国际剩余房源主要以高楼层，销售价格也会略有提高，西区优惠幅度最大的是香江漫步一次性9.6折，按揭9.7折，因为其剩余多为底层、顶层房源。 各楼盘来访量分析：万正本月日均来访量在6组左右，与上月无太大变化，主要是因为无房源销售。广源本月日来访量10组左右，客户多为自然来访，成交量不高。 片区新楼盘蓄客、预推货情况：万正西区国际最后一栋24号楼，预计下半年才能销售，现在处于蓄客阶段，香江漫步正在为其4号楼续客，目前处于施工中，预计5月推出。 四、北区片区分析 北区分析： 1、北区两个月内备案232套，主要后期湖光山色加推了98套二期余货，销售见好，提高销量，还有阳光叠彩开盘集中备案造成。北区各盘在2011年初的两个月内成交上升趋势，但相对于加大开发量的其他区域，尤其是七星区和临桂新区而言，北区开发尚是模糊，具体施工进度和推货节奏不甚明了。这和他的区域性质以及去年推货节奏有关，湖光山色去年一年连推20多栋，二期货量所剩无几，今年限购加强，对于市场把握有待具体观察，所以谨慎处之，推断北区在未来短期内将由过去的买方市场转变成卖方市场，这主要是余货销售阶段的表现。 2、两个月内备案主力户型面积段是110-120的2+1户型，此乃阳光叠彩的主力户型，其他户型面积备案平平，这与该区域内目前供货结构有关，加上阳光叠彩这类户型设计精巧，得房率高，市场反响好，所以走货轻松。该楼盘故意在价格上加高复式和一些小户型的门槛，压抑该楼盘这批需求，所以，客户被价格引向其他户型面积的选择上。3、目前几乎没有优惠，是因为市场仍旧掌握在卖方市场上，待货源趋少后，该区域为扫尾货，势必会有一定的优惠。 五、中区成交分析 片区成交分析： 各楼盘备案、认购情况分析：中区1、2月备案198套，备案面积约20000㎡，万象城与1月15日开盘，开盘当天共推出198套，销售171套，销售率达到86%，销售率高的主要是因为万象城优越的地理位置以及中区稀缺的房源，再加上从2009年底至今积累的客户资源得到集中释放。此次开盘销售最好的是两房，因为83-87的两房面积适中，房源较少，所以销售的特别好，其次是三房，因为购买万象城客户主要以改善型客户为主，所以三房需求量最大，再次是小户型的单间配套于一房一厅，购买此类户型的主要以投资客为主。叠彩山华庭近两个月销售比较好，主要是因为近期报广促销较多。 各楼盘促销手段、价格情况分析：叠彩山华庭推出购房客户可获赠送42寸液晶电视一台的优惠措施来吸引客户。 各楼盘来访量分析：叠彩山华庭因为有报广活动的支持日来访量较多在10组左右，可高一号本月日来访量10余组，因为地段好的原因关注度较高，万象城日来访来那个在10组左右，房源寥寥无几。 2011年3月 三、铁西片区分析 片区成交分析： 房源稀缺、供货不足：西区3月备案面积5803㎡，备案均价8404元/㎡，相比二月份的6271元/㎡增长34%，价格增长主要是因为耀和荣裕商铺销售提高的备案均价，广源国际是目前西区唯一有部分房源在售的楼盘，本月成交11套，均价达到了6900元/㎡左右，成为目前西区住宅价格最贵的楼盘。耀和荣裕目前有商铺在售，本月共销售13套内步行街商铺，单价在12000元/㎡左右，销售比较好，销售好的主要原因是目前市场商铺投资少，再加上项目有2000户居民的入住以及马路之隔的“青禾美邦”家具城的带动影响所致。万正西区与香江漫步目前剩余几套尾房，后期房源入市未定。 楼盘蓄客、先下手为强：受09-10年房地产市场火爆的影响各大楼盘开始“不差钱”，11年因为受国八条政策的影响，各大楼盘放缓了工程进度，同时又不想损失客户。广源国际于本月2号开始为三期蓄客售卡，购卡1万抵两万，另有每天送购房款活动（3.1-4.30，每天送150元。5.1-5.31每天送100元。6.1-6.30，每天送68元）。耀和荣裕开始也在为5、7、8、9、24、25、26栋进行售卡蓄客。 四、北区片区分析 北区分析： 1、房源锐减，销售下跌。本月备案不占1-2月总量一半。侧面看出市场反应平淡。一来是和供货不足有关，二来与政策调控不断深化下，人心自危有关，市场博弈日剧激烈。银行准备金率节节攀升下，贷款困难重重，购房者不但要追加预期投入也加重了后期压力，开发商资金流动性大幅减弱，银行放贷压力加大，吸引存款也是其解决“差