关于房地产开发企业项目管理思想及实践研究.docVIP

关于房地产开发企业项目管理思想及实践研究【摘要】项目管理是一个管理学分支的学科，指在项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法，使项目能够在有限资源限定的条件下，实现甚至超过设定的需求和期望，它是一种现代化的管理方式。现在我国房地产企业越来越认识到项目管理的重要性了，在实际工作中也在不断的探索项目管理的应用方法。房地产开发企业的开发项目管理体系内容复杂，主要思路是房地产开发项目管理中应重视“目标管理”和“过程管理”， 也即要重视“客户需求”以及“虚拟管理”，在此基础上通过信息型的信息管理体系和学习型组织，建立一套适合现行市场竞争体制的房地产开发过程项目管理体系。在目前的国家政策下以及动荡的行业以和资源有限的社会环境下，房地产企业要获得生存和发展就需要建立一种创新的管理方式，以达到提高施工管理水平，来取得最大的经济效益。本人在此就通过介绍房地产企业管理部的管理实践，谈谈项目管理。 【关键词】房地产开发企业；项目管理；实践；思想 项目管理是对一些与成功地达成一系列目标相关的活动的整体。这包括策划、进度计划和维护组成项目的活动的进展。项目管理水平的高低直接关系着一个项目成功与否。当前房地产开发市场的竞争愈演愈烈，市场激烈竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，而市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。房地产开发企业要在国有土地出让项目招标中获胜，企业除了要有足够的资质、强大的实力外，还须要在施工的管理方面具有优势，以使企业达到技术、材料、施工等生产诸要素合理科学的配置。运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步才能为企业创造最大的经济效益。 1 合理配置人力资源 首先房地产企业应该配备一个具备良好素质的项目经理，项目经理的素质，决定了他能否带出一支合格的项目管理队伍。只有具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目中的各项工作在健康而有序的环境下开展起来。其次，在房产开发和建设过程中，对房地产开发企业施工部门内部推行项目承包制。房地产开发企业是一个集房产开发、建设和施工于一体的企业，施工是项目的基础。在对每一个开发项目的施工推行承包经营责任制后，根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而取得最大的经济效益，这是是企业在竞争中的很大的成败因素。 2 坚持保证质量、降低消耗的原则 在制定施工计划之前，先要做好市场调研，对所投资的项目进行客观分析，避免盲目决策。施工计划的决策由管理者以及执行者亲自参与，且在各项工作进行的过程中，实行自我控制，施工计划应该分解下达到旗下的各职能部门。企业生产运行的目的和任务必须明确，应该要有目标，运用量本利分析法进行项目目标成本管理中，要坚持保证质量、降低消耗的原则。不能简单地应用数字模式对产量、成本、利润三者的依存关系作简单的分析，还要根据企业生产管理的需要，进一步完善和健全成本管理制度，建立健全的目标成本管理制度。可以对目标进行细化，通过目标分解，跟踪并通过信息反馈各子系统运行情况，及时进行总结和完善，不断推进成本管理，从而确保企业经济效益的提高。 3 挖掘内部潜力 目前，我国房地产开发企业的管理水平还普遍不高，经济效益还普遍低于当前国际的一般水平。在国家对房地产市场进一步规范的过程中，房地产开发企业利润势必将随之降低。所以，只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓新创新，才能使房地产企业得以生存和发展。在运行过程中房地产开发企业需要依据自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，从而达到提高项目管理水平以及工作效率的目的。房地产开发过程项目管理策划体系可以将学习型组织的概念引入由相关者组成的团队，在充分进行相互交流、学习的过程中不断提升企业自身的创新能力，建立一支综合实力强大的团队，能够在价值链上的进行增值和创新，以充分满足广大客户的需求。 项目管理过程，是项目管理企业从宏观、战略角度的管理到项目微观管理的实施过程，根据项目的性质、定位特点，建立项目全过程管理体系，实现投资、进度、资源、成本、质量等方面的综合管理。形象一点说，房地产开发项目管理其实就是各种价值目标的搏弈过程，当各个目标的实现达到平衡时，价值增值就达到最大化。项目管理工作的实施思路更主要的是体现价值链上客户关系竞争性平衡、资源整合及纵向一体化构建、动态信息技术运用等先进的管理创新思想。认真抓动态过程的管理，反复运用，统筹和协调管理层面，达到房地产行业的平衡发展，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在，才能实现价值的增值。以下将就项目的实施及控制管理、结束阶段的实践过程来具体分析项目管理过程。 3.1 项目实施及控制管理 房地产开发包含前期规划，工