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国内地产行业发展趋势调查 没有失败的过往将是最大的风险 纵观地产行业过去十年的发展轨迹，只要能熬到2015 年3 月30 日之后（简称330）， 就几乎没有投资失败的案例。是不是让其他行业的投资感觉自己“弱爆”了，风投行业的小 明是不是都开始自行惭愧了，自己万分之几的命中率与人家的百发百中简直就是天壤之别。 不明真相的吃瓜群众也会在暗自鼓掌，地产老板真是英明神武，地产投资人员真是高素质好 眼光。可是真是情况是否真的如此，只有自己心里清楚。 虽然原因很多，但是道一千说一万，终究最根本的原因就是受益于房价无节制的上涨， 掩盖了很多错误的投资行为。我之前听到一个案例——某公司在房价还是2 万的时候，老板 脑袋瓜子一拍大笔一挥，就拍下了楼面地价 2 万多的土地，投资部门为了说明拿地的合理 性，硬是把售价调到4 万多才能实现要求的投资回报率。可是市场更会开玩笑，项目刚好在 330 后入市的，一不小心卖到了8 万，我们是不是只能对当初老板“英明”的决策啧啧称赞？ 所以，其他行业的小伙伴们，当你看到开发商在拍出楼面地价比房价还贵的土地时候， 不要惊讶，更不要觉得匪夷所思，因为历史告诉我们，他们曾经这样如此的成功过，我们只 能是相信一切皆有可能了。 在房价不断攀升的市场中，地产商可谓是赚到盆满钵满，自信心也是不断爆棚，各大开 发商设法到处拍地王，增加曝光率。在2015-2017 年这三年，房价实现飞跃的三年里，开发 商拿地的热情可谓空前高涨，到处疯狂拿地，有点肆无忌惮了。 而这正是风险所在，因为没有真正经历失败，而无所畏惧。无所谓经验，所以暴露都是 最天然的本性——追高杀跌，你追我赶。 房价跌落风险加大 有些经济学常识的人都知道，任何行业发展都是具有周期性，大周期套着小周期，小周 期构成了大周期。从投资的角度看，抓住行业的周期变动是投资成功的关键因素之一。用中 国人的话来说就是盛极必衰，否极泰来。 1 房地产行业在过去发展的20 年里，在城镇化进程加速、人口迁移、货币宽松等多重因 素的叠加效应的推动下，出现量价齐喷的态势，处于行业发展典型的上行周期，特别是过去 的三年里，更是处于加速上涨期。往往加速上涨后，就是转折点来临之际。有长期股票投资 经验的人就懂得，牛市的后期都是疯狂和不理性的，股价都是迅猛上冲，但是一旦转折点来 了，下跌的时候也是加速度的，让投资人猝不及防，损失惨重。 房地产行业会不会在转折点后出现快速下跌呢？目前我个人判断，快速下跌的可能性不 大，快速下跌就是崩盘。房地产不像股票，产业链太长，关乎到GDP 和民生大计，有形的手 会时不时出来托盘。但我们也要看到只要是市场经济，有形的手也无法扭转行业周期和改变 市场的衰退，它能改变只是这个过程和速度。这些转变是与人口结构、需求以及货币政策的 变化密切相关，有些因素不以人的意志而转移。内部关系太过于复杂，这里就不展开讨论。 那么未来房地产尤其是住宅市场面临的景象将是在有形的手限制交易的情况下，房价尤 其是一二线城市的房价仍然是高位运行，但是会呈现有价无市的市场局面。房价的稳定不前， 而老百姓的收入在增长，那么房价就是在相对下跌，最终会寻找到一个平衡点。这里温馨提 醒一下，三线及以下的城市房价就很难说了，在这些城市投资的人得小心，至于自住客无需 过于担忧；另外就是对一二线城市房价有上涨预期且加了杠杆的投资客也要小心，一旦房价 无法上涨且难以有效退出的话，就沦落为房子被银行收回，还会欠一屁股债的悲催局面。 先知者开始学会谨慎前行 对于有远见的开发商，早在一两年前就在考虑如何对冲风险。以万科为例，这个在中国 地产行业绝对的领导者（不仅仅是因为销售额靠前，包括公司治理、职业经理人制度等都是 一骑绝尘的），已经将自己的定位改变成了城市配套服务商，这不是简单的文字游戏，而是 意味着一种战略和业务取向；而一向以稳健著称的金地，也开始尝试在产业地产、餐饮、教 育等领域寻找突破点；具有大国企风范的招商蛇口则将自己业务定位于社区开发与运营等 等。 有一些以前很多不屑于看测算表和投资指标的公司，与开始逐渐搭建自己的投资体系和 投