别墅+洋房+-搜铺网.PPT

物业指标分配 商业排布基本明确，因此先将商业部分推算出用地面积与纯商业地块容积率，初步计算商业总量约16.2万平米，其中纯商业用地部分占地约3万平米，建面约14.23万平米，容积率约4.74 注：商业指标仅供参考，具体数据需要设计院进行准确测算 第一步：整个地块划分为北部的商住用地与沿二环线的纯商业用地两部分； 第二步：沿二环线的商业排布：初步预计按集中商业进深约需40米、公建+商业内街进深约需70米，风情商业街内街外侧与外街进深约需35米，初步预留约平均60米左右进深排布商业内街与公建，整体东西宽约480米，整个商业地块预留3万平米； 第三步：商业部分体量的计算：纯商业部分约14.23万平米，底商约2万平米。 集中商业 临街底商 风情商业街 酒店 写字楼 公寓 约2万平米 约1.37万平米 约3.33万平米，其中内街内侧约6000平米为底商，不计入纯商业部分 约3.5万平米 约3万平米 约3万平米 约480米宽 约430米宽 约570米 约78米 约190米 约219米 约204米 临街商业与小高层之间打造商业内街，外街三层，内街局部三层，外街进深约15米，内街两边各10米，共计约33250平米 集中商业 两层临街商业，进深12米左右，约5200平米 一层临街商业，进深10米左右，约4000平米 三层临街商业，进深15米左右，约4500 商业 写字楼 酒店 公寓 前广场 商业指标测算 物业指标分配 总占地面积25万方，纯商业占地面积3万方 洋房容积率：1.2；高层容积率：3.3 商业部分的容积率：纯商业面积/纯商业占地面积 =14.23/3=4.74 地块综合容积率：（洋房占地*1.2+高层占地*3.3+纯商业面积）／总占地面积=3 假设洋房占地面积为X，高层占地面积则为25-3- X 那么， [1.2X+3.3*（22-X）+14.23]／25=3 X≈5.63万方 所以，高层部分的占地面积为：25-3-5.63=16.37万方 产品 占地面积（万方） 容积率 总建筑面积（万方） 高层部分 16.37 3.3 54.02（包括底商） 洋房部分 5.63 1.2 6.76（包括底商） 商业部分60*500 3 4.74 14.23 住宅指标测算 通过对已知的容积率指标进行推算后得出不同物业适合的占地面积：高层部分占地约16.37万平米，洋房占地约5.63万平米 规划布局建议 项目指标： 整体容积率尽量做满3.0，商业做20%-22%左右，初步指标大致为：总建面75万方，其中商业16万方，住宅59万方； 开发利润追求： 产品拉高拍低，高层容积率做高，节约空间打造溢价率较高的洋房产品，创造最优利润空间；商业部分考虑多规划可售街铺，依托区域未来商业前景，提高变现能力； 商业与住宅之间的关系： 商业配套为本案价值核心支撑之一，但同时需要考虑商业对住宅居住品质所造成的影响； 整体规划排布： 规划为鲜明的四个组团 ，地块自东南向西北为低-中-高的建筑排布，形成错落有致的整体形象，并规划中央景观轴，实现 整体产品的均好性。 规划布局原则 规划布局建议 约480米宽 约430米宽 约570米 约78米 约190米 约219米 约204米 商业 洋房 高层 前广场 半围合式布局，社区主入口设地块东南角，中央景观轴沿主入口略呈对角线打造； 各物业类型初步计算体量如下： 洋房：容积率1.2，约6.8万平米（包括6000平米底商）； （小）高层：容积率3.3 ，约54万平米（包括1.37万方底商）； 纯商业面积：容积率4.74，约14.23万方； 前广场 商业 洋房 （小）高层 注：初步规划仅供参考，具体数据需要设计院进行准确测算 初步规划排布示意 对启动区位置选择进行分析： 从市场需求和启动区地块的物业功能匹配： 以洋房产品率先启动启动，树立项目价值标杆； 启动期的目的和资源的展示效果； 地块进入的昭示性和通达性； 借势步步高项目的启动，以较为临近步步高商业的部分作为启动动，同时商业可以部分作为实景展示。 项目分期构思：基于市场实现和启动期功能，首先确定启动地块 规划布局建议 前广场 商业 洋房 （小）高层 启动期 洋房+少量小高层搭配，同时启动部分商业作为展示区 启动区策略 项目分期的次序需要明确各阶段的功能符合客户的需求和其适合的产品类型组合 启动阶段： 功能：奠定项目高端形象，展示居住意境； 客户定位：以中产及以上阶层为主； 客户敏感点：社区的品质感、高品质产品、优越的内部外部配套。 开发中期： 功能：完成项目核心区建设，提高开发收益； 客户定位：吸引普