商品房开发经营企业概述商品房开发管理.PPT

第三章商品房开发管理 第一节 开发项目的规划设计 一 城市规划 1、含义：政府关于城市发展目标的决策规划，它对城市各方面的建设进行综合部署，作为城市建设和城市管理的主要依据 2、层次： 总体规划：宏观，确定城市的性质、规模、空间发展形态 分区规划：具体到对城市用地的利用、人口的分布、公共基础设施的建设作进一步的安排 详细规划：总体规划、分区规划的具体化 　注意： 对于某些大城市或者特大城市才需要在总体规划后再进行分区规划 三种规划在实施过程中都会发生变化，因此开发商必须密切注意城市规划的变化和可能的发展趋势 二 居住区规划 1、道路系统规划要求： 选择经济便捷的线路 便于大型车通过 避免车辆穿行 满足日照通风和地下管道埋没要求 便于识别和命名 尽端处应留有回车空间，尽可能减少设置９０度的直角转弯 2、住宅选址 按层数划分：低层（１－３）、多层（４－６）、中高层（7—9）、高层（１0层以上）、建筑高度超过100米为超高层（40层以上） 小高层（７－12） 按建筑形式划分：花园式、公寓式、退台式、错层式、跃层式、复式 按平面特点划分：点式、条式、大进深、大开间 此外，还存在着砖混结构、砖石结构、框架结构等划分 3、住宅的布置形式 行列式布置、周边式布置、混合式布置、散点式布置、自由式布置 4、绿地规划布置 注意国家规定的相关指标以及基本要求 第二节土地使用权的取得 　　　 一 三种取得方式 （一）行政划拨 政府——土地使用者（无偿） 划拨土地使用权没有期限规定，不能转让、出租、抵押，不得改变划拨土地使用权的用途 （二）土地使用权的出让 国家——土地使用者（有偿） 出让方式 　　　协议出让——通过协商 　　　招标出让——投标竞争，主要方式 　　　拍卖出让——完全、公开、公平 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合和其他用地50年 （三）土地所有权的转让 土地使用者——土地使用者 方式 　　　出售、交换、赠予 二 农地征用 　　主要发生在新区开发过程中 　　强制性 　　土地所有权性质发生转移 　　须妥善安置被征用单位及人员的生产和生活 第三节商品房的建设 由于现在很多商品房都是预期销售，而且同一个大工程被分成了几期项目，所以在进行商品房营销策划时，也要全程进行监督协助。 一 建筑工程的招标投标 建筑工程招标 (从开发商角度来说的) 招标人在发包建设项目之前,公开招标或邀请投标人,根据招标人的意图和要求提出报价,择日当场开标,以便从中择优选定中标人的一种经济活动。 建筑工程投标（建筑承包商角度） 具有合法资格和能力的投标人根据招标文件的要求，经过初步研究和估算，在制定期限内填写标书提出报价，并报送招标人的经济活动。 房地产开发商通过招标方式发包建筑 工程,目的在于选择合适的建筑承包商 二 建设监理 具有相应资质的建设监理机构，接受建设单位的委托，对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收、直至建设后期的运转保修在内的各个阶段管理与监督的专业化服务活动。 以求用最少的人力、物力、财力和时间获得符合质量要求的产品 三 工程项目的竣工验收 开发项目完成并具备验收条件后，由承包商按国家相关规定，向开发商提供完整竣工资料及验收报告，并提出申请，之后，开发商负责组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，予以认可或提出修改意见，承包商按意见修改，并承担相应费用 在正式竣工验收前，开发商可进行初步检查 * * 错层 跃式 复式 周边式