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司考复习指导：建筑物区分所有权 摘要：建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相所形成的“三位一体” 的所有权。 为大家带来了司考复习指导之建筑物区分所有权，具体内容如下，希望能对各位备考有所帮助。 建筑物区分所有权 建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相所形成的“三位一体” 的所有权。需注意：不要错误地以为，只有高楼大厦才能形成建筑物区分所有权。例如：一栋平房，左边一户(独立产权)，右边一户(独立产权)，中间共用一面 墙。这也形成了建筑物区分所有，只不过是世界上最简单的建筑物区分所有。 享有建筑物区分所有权的人称为业主。《建筑物区分所有权解释》第1条扩大了业主的范围，扩大到一部分尚未取得专有部分所有权的人。业主包括三类 人：依照不动产登记取得专有部分所有权的人;通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人;与建设单位签订买 卖、赠与等合同，已经交付房屋，尚未办理过户登记的人。 (一)专有权 1.专有权的特点?： 专有权具有所有权的效力。由此可作两个推论：(a)业主转让其专有权时，其他业主不享有优先购买权。(b)如管理规约规定 业主不得转让房屋，属于违反物权法定的约定，该约定不发生物权效力。专有权受到较多限制。体现在：(a)业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的 业主同意。所谓“有利害关系的业主”，指本栋建筑物内的所有其他业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张自己属于有利害关系的业主的，应当证明其房 屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。(b)行使专有权不得危及建筑物的安全。否则其他业主可行使物权请求权。专有权在区分所有权中居于主导地 位。体现在：(a)取得专有权即同时取得共有权和成员权;反之，丧失专有权即同时丧失共有权和成员权。(b)专有权的大小，决定共有权的持有份比例，决定 管理权的大小。 2.专有权的客体?：业主专有的住宅或经营性用房(地板、天花板和四壁形成的空间)。买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库(《物权法》第 74条第一款)。买卖合同明示由业主单独所有的绿地(《物权法》第73条)。具有构造上、利用上的独立性，能够进行房屋登记的摊位(《建筑物区分所有 权解释》第2条)。买卖合同明示归业主专有的露台(《建筑物区分所有权解释》第2条)。 (二)共有权 1.共有权的客体。?包括：建筑物的基本构造部分。如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室。建筑物的公用设施。如楼梯、走廊、电梯、给 排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备、避难层、设备层、设备间。建筑物占有的地基使用权(建设用地使用权或宅基地使用权)， 以及小区内的空地(但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外)。建筑区划内的绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除 外)。建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽 车的车位。建筑物及其附属设施的维修资金。 2.业主对共有部分的权利与义务。?除非另有约定，区分所有人按照“持有份”对共有部分享有权利，负担义务。所谓“持有份”，指专有部分的面积占 建筑物总面积的比例。内容为：(1)对共有部分的权利包括：使用权，业主有权共同使用和轮流使用共有部分。收益权，业主有权依照其持有份取得因共有部 分产生的收益。(2)对共有部分的义务包括：以共有部分的本来用途使用共有部分。按照各自的持有份分担共同费用和其他负担;并且不得以放弃权利不履行 义务。须注意：建筑区分所有权中的共有权既不是按份共有，也不是共同共有，而是一种特殊的共有，又被称为互有。 物权法定原则 《物权法》 第五条 物权的种类和内容，由法律规定。 (一)物权法定原则的内容 《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”此即物权法定原则。由于物权是支配权具有，排他效力、优先效力和追及效力，为了维护 交易安全，故适用法定原则。狭义的物权法的原则包括种类法定与内容法定。广义的物权法定原则还包括效力法定与公示方法法定。我国采用广义的物权法定原则。 1.种类法定。又称“类型强制”，指哪些权利属于物权，只能由《物权法》或其他法律作出规定。违反物权法定创设的所谓“物权”，不具有物权的效 力。比如：地方人大不得通过立法承认“居住权”为用益物权;法院不得在判决中承认“让与担保”为担保物权;当事人约定创设的法律没有规定的“物权”，不具 有物权的效力，顶多具有合同效力。 2.内容法定。又称“类型固定”，包括两方面的含义：物权的内容由法律确定，当事人不得约定与