住宅区停车位归属法律理解和现状.docVIP

住宅区停车位归属的法律理解及现状 住宅区停车位归属及使用的状况长期以来一直处于一种混乱的状态，其中最主要的原因是因为长期以来我国缺乏明确的法律规范及由于一直将物业单位定位于行政管理者的角色。特别在住房制度改革前，人们居住的都是各国有和集体单位的房屋，如若没有固定职业，则可租住房产管理部门的房屋，那时尚不存在现代意义上的物业服务单位，更没有业主的概念。各个住宅院落内的居住事务的处理，往往是由房屋的各个所有单位的不同而呈现出不同的情况，大都由各单位直接管理或代为管理。管理者往往都是各单位的保卫部门或总务后勤部门，人员也大都属单位的职工或聘用的临时工。房改后，居住主体发生了变化，由于房屋产权登记在个人名下，人员调动或职工死亡后，居住在原单位院落内的人有些已不再是原单位的职工。此情况下原单位扮演了最初的物业管理的角色。后来物业公司独立为法人，或房地产开发企业直接成立物业公司，直接将开发的小区交给该物业公司，物业公司行使了扩张性的权利，以主人自居以管理者自居，与业主开展了多方面的权利之争，其中对住宅区停车位的使用收益权利之争最为激烈，以致到《物权法》颁布后，据调查约80%的物业公司仍然非法占据着住宅区停车位的使用收益权。 其实房屋产权私有化后，对于住宅区内的建筑设施及其附属不动产的权利归属，仅从法理上来讲也是很清晰的，笔者在《物权法》颁布前就曾依据民法的原理对此争议做过解答，结果也基本上符合后来颁布的《物权法》的相关内容，但在现实中许多人对法律的理解还局限在一种习惯思维中，对习惯行为方式缺乏理性的纠正，与法律规定预期要达至的目的相差甚远。究其原因还在于我们对法律的条文阐释得不够明确。试根据物权原理、《物权法》、《民法通则》、《合同法》、《城市规划法》、《土地法》、及《物业管理条例》做如下浅议： 一、住宅小区的建筑物及附属建筑和设施的归属 首先必须明确住宅小区的土地的权利性质，城镇土地的所有权归国家所有，各类住宅房屋所形成用于居住的区域内所有建筑物、设施、绿地及道路等所占用的土地所有权均属国家所有，国家按照建筑物的使用寿命将土地使用权让渡给业主。住宅区内的建筑物（包括设施绿地道路等）的所有权分为专有部分和共有部分。专有部分一般为各户进户门以里的部分，各业主对此部分享有完全的占有使用收益及处分的权利；对此部分，大多数人都能理解，除过过分行使这部分权利情况以外，产生争议的不多。而出现问题产生争议较多的就是对共有部分，共有部分的内容比较广泛，有些释义者又将住宅小区共有部分分为共用部分与单幢住宅共用部分两个，共用部分是指处于一个住宅小区之内，由整个小区的业主、使用人共同使用的公用场地、设施及设备；单幢住宅共用部分是指处于一幢住宅之内，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的公用部分。其实这样区并未有实际的意义，如果依此方法那么一个小区的共有部分可以无限的分为更多的层次，法律专门为此做出界定已无实际意义，实际也不可能。笔者认为就简单地分为两个部分即可。共有部分即可共同使用的部分，大范围的可包括专用于本规划住宅区的公用场地、设施及设备，如学校、居委会、邮政局、停车场、网球场、游泳池、物业管理用房等，小范围的则除专有部分外，包括括楼道、特定附属设施、绿地和楼间绿地、道路等，这部分所有权归全体业主共同所有，由全体业主共同行使所有权，并共享其收益承担为维护其正常功能而负有共同的义务。 二、住宅小区的停车位的归属 按照上面所做产权界定，住宅小区的停车位的权利归属也就不言而喻了，但在现实中，在基本的框架内仅就停车位的情况可有三种情况： 1、专用停车库：此类车库均属依城市规划而专门投资建在小区内，计算在规划容积率内的，此类专用停车库除过因规划本身就不合法或者说不合理的外，一般都是规划管理部门依据国家经济的发展，人们的生活水平而做的合乎科学的规划。它的规划的多少、大小及分布，都是根据相对独立小区的情况而确定。它的土地的占有及投资都是单独的，应当是谁投资谁受益，一般由开发商拥有所有权，但是它是由于依本小区的布局情况而确定，开发商必须为本小区业主的使用，除非本小区没有业主使用，除非经业主大会同意，开发商不应将其外销。 2、非专用停车库：此类车库一般属小区内的人防空间建筑，此类建筑按国家的防空法和城市规划建设，由房地产开发商投资，所有权归国家，但开发商可长期使用，开发商一般将此作为停车库使用，社会上通常由开发商出卖使用权而不能出卖所有权的车库，就是这种地下人防建筑空间。此类停车库一般也不会发生什么争议。 3、利用小区道路做临时之用的停车位：目前在大部分没有专用停车库和地下人防建筑的住宅小区里停车的就是这种停车位，这类非专用停车而实际被做为停车之用的空地，产生的问题也是最多的，纠纷也是最为激烈的。从上述的法律上的界定来说，由于小区内的道路的所有权属全体业主共同所