楼面地价解析教材.doc

楼面 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。 楼面地价是房价的重要组成部分，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。目前，北京、上海、深圳等一些市场化程度较高的城市，在土地交易时已采用楼面地价的计价方式。业内人士认为，用楼面地价进行土地拍卖是大势所趋，同时也表明一个城市的发达程度。 楼面地价时代即将来临令地价与容积率极度相关过去：不做足容积率也赚 对于大多数开发商来说，楼面地价并不是一个新概念。虽然成都一直执行的是以亩计价的方式，但大多数开发商在竞拍土地前，一般都会对目标地块的楼面地价进行测算，以制定相应的竞价策略，但大多仅将楼面地价作为竞价参考，在实际操作中并未直接计入成本。 楼面地价(元/平方米)=地价总额÷总建筑面积.而规划容积率的高低直接决定总建筑面积的大小，因此，在项目实施阶段能否做足容积率，是决定楼面地价是否具有现实意义的重要前提。然而，做不做足容积率，又取决于地价的高低，而地价又取决于楼市的均价水准。在以往土地价格还没有达到足够高的情况下，开发商即使不做足容积率，依然能够保证企业利润。在这种情况下，开发商更侧重于降低容积率，把产品品质做得更好，使楼盘更有竞争力，最终实现畅销。在这种市场行情下，土地规划容积率尚不具有实际意义，相应的，楼面地价也不能发挥作用。 现在：楼面地价参与拍地 土地实行公开“招、拍、挂”以来，国家对土地的控制更加严格，城市地价体现出其应有的价值。尤其是由于中心城区投放市场的土地量非常有限，围绕这些地块的角逐也就格外激烈，有时一宗土地就会引来几十家开发商争夺，土地价格也随之高涨。在土地成本不断攀升的情况下，开发商只有做足容积率才具有盈利可能。 成都世家投资顾问有限公司总经理曾学锦认为，随着城市发展规划的变更，中心城区土地的容积率将进一步提高，这就意味着在同一块土地上，现在能够修出更多的房子，开发商能够接受的地价水准也随之提高。“同时，根据房管局的资料显示，2005年五城区商品房交易均价超过了4000元/平方米。4000元/平方米意味着什么？意味着楼盘可以修成超高层，其售价仍能被大众市场接受。”曾学锦这样说。 一方面是土地成本的高涨，一方面是市场接受度的提高，这些都为修建高层甚至超高层创造了条件，做足容积率已成为开发商的必然选择。在这个时候，以亩计价的方式已不够直观，而“楼面地价”测算土地成本则显得更直接、更务实。目前，在主城区几乎所有以亩计价的拍卖中，开发商实际上已经按照“楼面地价”参加竞标。 对比：楼面地价更便利 楼面地价究竟会给楼市带来哪些影响？专业人士认为，由于不同区域的容积率不同，甚至同一区域内的不同地块的容积率也有不同，以亩计价已不能直接反映专案开发中的土地成本含量，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性。楼面地价能更真实地反映不同区域的地价水准以及同一区域不同地块的地价水准，易于开发商在竞价时直观地进行价格对比，估算投资成本和投资效益，合理分布应价梯度，更好地规避市场风险。 对于购房者来说，楼面地价也会带来很大的便利。由于楼面地价直接反映楼盘的土地成本，只要对目前楼面地价的行情稍加分析，就可粗略判断今后房价的走势。在进行楼盘价格的对比时，也更容易计算出目标楼盘的售价是否合理。 楼面地价不远了 尽管诸多迹象都表明，成都市以“楼面地价”核算土地成本的时机已经成熟，但业界更为关注的是，政府职能部门会不会改变土地拍卖的计价方式，什么时候改变。记者就此采访了成都市土地拍卖中心。 市土地拍卖中心相关负责人表示，按照“楼面地价”方式进行土地拍卖是一个发展趋势，目前内地很多城市已经采用了这种方式，成都也会根据土地市场的发展状况，适时地向这种拍卖方式转变。拍卖中心目前正在做这方面的尝试。去年曾经以楼面地价方式推出过一宗地块，今年之内还将陆续以这种方式推出部分土地，试探市场反应；如果市场反应良好，会尽快地全面采用。目前，拍卖中心就楼面地价方式的实施问题，正在组织研究论证，具体的实施时间还不能确定，需要视市场接受度而定。