御鑫亮城分析.docVIP

项目基本情况 御鑫亮城项目位于御河西路沿线东小城旁，总占地面积90亩。开发商：大同市永新置地有限责任公司。代销商：自销。该楼盘共分3期规划，一期为8栋住宅，二期为商业，主要有公寓楼、写字楼、酒店、宾馆四栋沿路高层，三期位于一期北侧5栋高层住宅。现二期商业，三期住宅未开始宣传销售，无资料，但由于三期住宅是5栋高层，距离我盘位置较近不能忽略，后期继续更进市调内容。以下主要是针对一期楼盘做出分析。 一期占地60亩，总建面积138385.84，共8栋住宅。其中底商主要在1到3号楼的-1到2层，总建面积8993.76㎡左右，朝向为正南方，单价为22000元每平米。 户型配比及销售情况分析 户型比例表(除去5号楼拆迁安置楼)(红体字为点式楼户型) 面积范围 建筑面积 户型 套数 户型配比 销售情况 ㎡ ㎡ ‰ ‰ 60-100 62 一室一厅一卫 24 208 2.5 21.8 100 64 一室一厅一卫 24 2.5 100 67 一室一厅一卫 24 2.5 100 68 一室一厅一卫 104 10.9 20 71 两室两厅一卫 16 1.7 90 76 两室两厅一卫 16 1.7 90 100 两室两厅一卫 16 198 1.7 31.9 90 100-110 102 两室两厅一卫 26 2.7 95 104 两室两厅一卫 52 5.5 50 105 两室两厅一卫 52 5.5 20 106 两室两厅一卫 52 5.5 30 107 两室两厅一卫 52 5.5 35 110 两室两厅一卫 52 5.5 40 120-130 121 两室两厅一卫 104 234 10.9 24.6 15 125 三室两厅一卫 26 2.7 95 126 三室两厅一卫 52 5.5 35 129 三室两厅一卫 52 5.5 30 150-170 154 三室两厅两卫 52 182 5.5 19.1 30 159 三室两厅两卫 26 2.7 95 176 三室两厅两卫 104 10.9 10 200以上 235 四室两厅三卫 26 26 2.7 2.7 95 总计 　 952 939 100.00 100 户型分析 上述列表主要是对御鑫亮城一期住宅户型进行分析，该项目8栋住宅中包含2栋点式楼，所以户型分析上不但主要包含面积的需求朝向方面也是市场需求的一大主要点。 上表可以看出60到100㎡之间，除去68㎡户型外其他户型已基本销售完，该区间内户型大都是板式结构多层户型，面积较小迎合市场需求，所以销售较快。68㎡户型是点式楼中的背阴户型销量较差，由此看出虽然迎合了市场小面积需求，但是朝向问题和楼体结构问题也是影响销量的一大因素。 100到110㎡区间中，102和105户型为板楼户型，面积差不多，销量截然不同。由于102㎡已基本无房，没有户型，所以不能从户型上具体分析，但从楼体上看都是板楼，都是一梯两户，户型上应该没有太大区别。之所以在销量上有很大差别分析原因主要是放楼时间不一样，105户型在7号楼，放楼时间晚，所以销量较差，又此看出时间也是很关键的一个因素，同样的户型，同样的位置，晚开半年销量影响很大。104、106、107、110户型均为板楼户型，从上表销量上看出，在同面积区间中板式楼销量高于点式楼；点式楼中，向阳户型销量高于东西向户型；东向户型销量高于西向户型。 120到130区间中，121和125户型为板楼户型，和上述102和105户型类似，更加确定了放楼时间因素的影响。 150到170区间中，154和159户型面积相差不多，销量也是截然不同，究其原因也是点式楼和板式楼的原因。176户型销量较差主要原因在于：虽然是板式楼但户型是三室两厅两卫，功能区分和150左右甚至是130左右户型一样，与其购买该户型不如少花钱购买功能一样的小面积户型。 综上所述： 1.小面积较大面积销量高 2.板楼较点式楼销量高 3.朝向中，阳面、东面、西面、北面，销量依次减少。 4.同等价位中，多层销量高于高层。 三、价格政策 多层从2009年开盘期间到现在已销售无几，剩余房主要是顶层零星几套，但是房价较低，现在剩余房统一价为5200元每平米。高层中板楼起价为5200元每平米，每层加50元。共26层，最高达到6500元每平米。高层中点式楼，阳面朝向起价为5200元每平米，其它朝向起价均为4600元每平米，每层均加50元。 优惠政策：一次性优惠2个点，按揭优惠1个点。 四 .对我项目的威胁和机会 对我项目的威胁 该项目为中高档楼盘，面积范围60—230㎡，现存量房为100㎡以上，而且主要是点式楼结构,但是