城市商业市场体量估算步骤方法.docVIP

城市商业市场体量估算的步骤方法一： 第一步：到项目所在城市政府方面的网站。一般在“政府年终报告”中都公布本城市“社会零售总额”数字。这个“社会零售总额”包含了一部分“生产资料”的社会零售总额。 第二步：由于城市经济结构不同，在“社会零售总额”中，“生活资料”和“生活资料”各自所占比重（％）是不同的。在第三产业为主的城市，前者所占比例可达70％－80％； 在第一、第二产业为主的城市，前者比例一般为60％－70％； 第三步：根据城市经济结构的特征，取一个平均值，比如70％，便可开列出一个估算算公式—— 本城市的“生活资料”商业需求总量＝“社会零售总额”×70％。 当然，这个数字属于估算性质。但其差距不会误导决策。 方法二（与方法一配套使用，相互印证）： 第一步：上政府网站，找出“本城市人均可支配收入”。 第二步：确定20个与“人均可支配收入水平”相近的家庭，作为调查样本。 第三步：调查这20个家庭中每年用于“生活资料”开支的总数额、所占总比例，比如60％。 第四步：采用如下计算公式： 本城市人均可支配收入×本城市总人口（不含流动人口）×总比例（第三步中得出的）＝本城市的“生活资料”商业需求总量 第五步：把最后的数字，与方法一的结论进行比较印证。 以上是我们的常年经验，比较能够说明问题。 需要指出的是：除了少数大城市之外，一般城市的政府因受机构、人才、决策水平等方面的限制，很少能测算或发表本城市的“生活资料需求量”。在这种情况下，“估算”是唯一的方法。 如果需要准确的数字，恐怕需要由若干经济专家组成调查小组，专项工作6个月以上。 商业选址的事例： 店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。失败店的主要因素有以下三点：地点选择失败；不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。 　　由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如设店出入的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。 　　商圈实地调查的要点　　　 　　开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类：　　 　　　1 住宅的种类：分为单身住宅,普通小区住宅(分大、中型),公寓(分电梯大楼、普通公寓),高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区则不太适合。　　　　2住户的构成。便利店的客户群以10至30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者等蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。　　　圈团内有助于便利店设立的设施有下列几种：中小型企业(内部没有餐厅),中大型医院,大学、专科院校及高中职校,24小时工作的大、中型工厂(三班制),消防队、警察局、市政府,公园及广场,车站附近,大型集中住宅区。　　 　　　商圈未来发展的具体考虑如下：地区内人口及户数的增加,新设车站的计划,学校的建设计划,马路新设、增设及拓宽计划,小区住宅的兴建计划,商圈内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是城区内有大型店、同类店或商户聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。商圈实地调查评估　　 　　评估对便利店的成败关系很大。一般而言，评估是开店前必要的工作，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说，调查经验丰富的老手比起刚加入评估作业的新人，其评估结果的准确度优于后者。　　 评估过程中，数据化、定量化评价数据，是非常重要的，可将人为干扰的因素减至最低。在地点位置详细图中，可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。　　 　　　方法是：中心点为欲开的便利店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围，可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在圈内，再进行分析与判断。 　　 将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，清清楚楚，可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个比较理想，哪里停车较方便等。最后再把距离内的商圈标注清楚，就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。 按照国际惯例：商业需求为每10个常住人口为1平方米的商业面积，所以一般以城市的常住人口来推算，但中国的一线城市目前也达不到这个标准，一般都在10：0.8的标准，如果你是二线城市建议参考数值在10：0.6-0.7左右