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第二讲 房地产宏观调控专题 一 中国房地产发展历史 第一阶段(1987一1991 年)起步阶段 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让第一幅住房用地，12月10日又首次以拍卖方式出让一幅土地，拉开中国土地市场化的序幕。1988年，各市县开始建立房地产交易机构与常设的房地产交易市场，1990年上海房改方案出台，住房公积金制度开始建立。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案，从而房改开始在全国范围内全面推开。 1988年4月12日，七届全国人大一次会议通过《中华人民共和国宪法修正案》规定“土地的使用权可依照法律的规定转让”等以及之后陆续出台的法律法规政策，构成了中国城市土地市场的基本框架。 中国房地产市场总体上起步较晚，严格说来，1990年以前的房产只是“产品房”。直到后来面向个人购房时，中国房地产市场才有“商品房”，房地产市场才开始算起步。大致可以概括为以下三个阶段。 第二阶段(1992一1997年):非理性炒作与调整推进 1992一1993年为非理性炒作阶段1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年建立了三级住房基金和发行住房债券筹集住房建设资金1993年“安居工程”计划开始启动。92-93年，不少地方房地产价格猛涨，在深圳，1991年初平均价格为3000元/平，年底涨到了4000元/平，1992年6月，海南省住房价格比1991年上涨了100%。 1994一1997年为调整推进阶段 房改向纵深方向发展，房地产市场经过低迷后开始复苏。成为经济的新的增长点。 第三阶段1998年-至今：市场过热，正在调控 98年以来房地产市场整体出现飞跃。住房制度改革不断深化，特别是住房货币化分配方案和住房信贷政策的调整，使居民的消费观念发生了根本性的转变，推动了全国范围内商品房销售持续增长。 二 高房价的成因 （1）国家和地方政府的政策走向 2003年以来采取了一系列宏观调控措施，试图使过热的房地产市场退烧，但这些政策，基本的出发点都是要保持而非打压房地产市场的稳步发展，因而并未对逐渐泛起泡沫的房地产市场发挥多大的挤压作用，由此也就向人们传递了这样一个信号，即房地产市场有持续伸展的空间，可以预期房价将是不断上涨的。  （2）商业银行的信贷投放力度 房地产市场发展的另一个最为重要的推手是商业银行。近年来各家商业银行房地产贷款特别是个人住房贷款业务发展迅速，这为提高房地产市场的供求水平特别是需求水平提供了关键的支持。 商业银行之所以对房地产贷款情有独钟，是因为房地产贷款相对于制造业、商业服务业等行业贷款而言，是一项比较优质的资产业务，无论是贷款的收益性还是安全性，都是比较值得称道的。  （3）消费者的购房偏好和能力 自住性住房需求基本上是一种刚性需求，随着学生就业、农民进城、居民入增长，从总的趋势来看，自住性住房需求将是渐增加的。 近年来投资性住房需求增长强劲，从总的趋势来看，今后一个时期这部分需求也将保持较快的增长速度。一方面，投资于房地产，其持有成本低，，也易变现，加上国内现有投资渠道狭窄。  （4）开发商的投资意向和能力 开发商的投资意向和能力决定住房的供给水平。应该说经过十年来的发展，开发商已经积累了相当的实力和经验，投资规模在逐渐增大，鉴于房地产业投资回报可观，不少民间资本和国有企业也纷纷进入，特别是部分央企投以巨资，高价拿地，在房地产开发领域扩张迅猛。  （5）土地财政 2009年，我国地方政府通过土地增值税、房产税和土地出让金等渠道筹集的财政收入保持快速增长。根财政部统计，仅国有土地使用权转让收入一项就达到了13965亿元，在某些地区已相当于一般预算内收入的40%，成为地方政府自主使用财力的主要来源之一。 解决高房价和地方政府对“土地财政”依赖的关键，是构建以使用权和开发权分离为基础的房地产土地制度，打破房地产市场的双垄断结构（政府垄断土地所有权，开发商垄断开发土地的使用权），推行以土地使用权保有为对象的财产税制度。”  三 当前宏观调控政策 一、进一步落实地方政府责任 二、加大保障性安居工程建设力度 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 四、强化差别化住房信贷政策 五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求 七、落实住房保障和稳定房价 工作的约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导  四 讨论：当前宏观调控