环保城开发规划及经济测算.ppt

海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算专题报告 目 录 环保城重点项目安排如下 目 录 重点项目面积测算结论阐述 分　目 录 高塍现有环保材料及配件总经营面积超过2万平米,经营产品主要包括机电设备、五金件、塑料、填料及滤料等 当地经营户的主要销售对象为本地设备厂家,根据统计结果,产品绝大多数销往本地的经营户比例占到80%左右 高塍存量商户数量现有约246家，约有近80％为租赁门面经营，在提及是否将入驻环保城时，只有3％的经营户明确表示不会考虑 在经营户不入驻的原因调查中，最主要因素是许多经营户有长期合作的稳定客户，对经营地点依赖不强，其次为部分经营户已自购门面 正略钧策认为：经营户不入驻的两大抗性将随着环保城的运营得以化解，目前选择不入驻的商户将来也很可能成为我们的目标客户 同时,原有经营户在迁入环保城时,在经营面积上存在扩容的需求,根据对20户商家的抽样统计,经营面积扩容率在1.4倍左右 根据调研分析,我们初步估算高塍本地经营户对环保城的面积需求在23000平米左右 同时,投资客是未来环保城经营物业不可小视的消化力量，其中主要将包含与高塍具有“地缘” 、 “人缘” 、 “生意缘”的三类客户 从三类投资客的购买动机看,将来实际参与环保城经营的比例很小,其存在的主要价值是通过将门面返租给经营户,满足了经营户购买与租赁经营的多种需求 宜兴非高塍环保零配件经营户能支撑到环保城的经营面积在12000平米左右 整体来说，从现阶段看，剔除投资需求面积，宜兴区域内环保零配件经营户能支撑的环保城面积在35,000平米左右 由于华东五省一市环保产品销售占全国市场份额的74.5%，其中江浙两省又占全国一半左右 抽样统计结果表明：浙江环保企业主要分布在杭州、温州、永嘉、宁波等地，其中杭州企业数量占总数的一半左右 杭州、湖州等地环保设备厂的原辅材料及配件采购，主要以本地采购为主，并与供应商形成了相对稳定的合作关系，在高塍采购的主要是些货值较低的零配件 环保城在争夺浙江设备厂的采购增量时，面临许多“隐形的竞争对手”，在竞争策略上，环保城如果要和竞争对手逐个比拼竞争要素，很难获得增量市场 以2005年浙沪闽市场容量估算,若悲观预测,环保城能占到其零配件交易额的40%,则能获得12000平米左右增量经营面积,若乐观预测占有率到80%,则能获得增量经营面积24000平米左右 在厂家与部件商直接入驻意向的调查中，目前大部分厂家与部件商持观望态度或表示不会入驻，主要原因总结如下 紫光环保访谈记录 随着环保城在市场推广与运营过程中对区域外客户进入抗性的打破，我们认为可吸引的区域外存量如下 整体来说，从现阶段看，剔除投资需求面积，宜兴区域外环保零配件经营户能支撑的环保城面积在15,000平米左右 为了进一步寻找交易区增量面积，我们沿水处理采购链进行了横向与纵向排查 原水处理设备目前主要的销售模式是厂家直销与代理商销售，而且也体现出很强的门对门销售的特点 由于环保城未来的目标采购客户与原水处理设备的客户重合性较小，吸引厂家设直销点与代理商的可能性不大 在空气污染治理设备中，除尘设备占80％，主要是各种旋风除尘器、湿式除尘器、袋式除尘器与静电除尘器 空气污染治理设备的部件或零配件采购表现为B2B模式，或依托产地型的代理销售，在高塍无产业基础的情况下，吸引其零配件及部件商进入的可能性较小 固废处置设备的主要用户是城市环卫部门，且国内在分选、焚烧设备中技术难以达到，目前大部分高端都从国外进口 整体来看，原水处理、空气治理、固废处理零配件在环保城启动期入驻的可能性很小，在环保城成熟期有可能吸引一部分原水处理产品厂家或代理商进入 因素1:至2010年高塍零配件销售额的行业增长将带来14,000平米的面积需求 因素2:针对环保城旺盛的投资需求，我们从市场经营的角度考虑，考虑可增加10,000平米左右的面积 因素3:交易品类增加及区域外增量客户进入约带来4000平米的面积需求 投资及行业增长带来的增量面积需求在28,000平米左右 项目交易区的经营面积定为为75,000平米，加上门面二层的办公面积，交易区总面积定位为150,000平米 分　目 录 宜兴商业分布图 对本项目商业面积体量的预测采用如下需求预测模型 特色商业辐射区域分析 对本项目辐射区域内各区域的距离、竞争商业特征、物理和心理障碍等因素进行评估，得出本项目对辐射区域内各区域的市场占有率 根据分析，该餐饮及娱乐项目面积需求约为20000平米 分　目 录 写字楼功能定位细化分析 构建环保城三大功能平台共需办公使用面积6600平米左右 开发商自用及会议需求面积共计在3100平米左右 写字楼面积定位为12,000平米 分　目 录 目前在华东区域集中了较大数量的国内外环保零配件企业及其办事