房产企业销售收入确认四种情况.docVIP

房产企业销售收入确认的四种情况 　　房产开发企业所得税收入确认是在营业税收入确认的基础上进行的，主要包括完工产品销售收入确认、未完工产品销售收入确认、视同销售收入确认以及对外出租产品租金收入确认四种情况。笔者现根据《 HYPERLINK /new/63/67/88/2007/3/wa060911316191370021122-0.htm \t _blank 企业所得税法》、《 HYPERLINK /new/63/67/81/2007/12/wa1443216131112170023480-0.htm \t _blank 企业所得税法实施条例》、《 HYPERLINK /new/63_67_/2008_11_17_wa65861912101711180027828.shtml \t _blank 营业税暂行条例》、《 HYPERLINK /new/63_67_/2008_12_18_lu985421518121800224165.shtml \t _blank 营业税暂行条例实施细则》、《 HYPERLINK /new/63_67_/2008_11_17_ca981238473317111800217040.shtml \t _blank 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）、《 HYPERLINK /new/63_67_/2009_3_16_wa989611340161390022508.shtml \t _blank 房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）等有关规定，对房产开发企业所得税收入确认方法进行总结。 　　完工产品销售收入的确认 　　企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证明其中一个条件即视为已经完工产品。在销售时一般都要签订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，因采取的销售方式不同，收入确认的方法也不同。 　　（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品时于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确认收入的实现。 　　这里的“取得索取价款凭据（权利）之日”一般是指书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成（所有权或使用权转移）的当天。 　　（二）采取分期收款方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现，提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 　　（三）采取银行按揭方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 　　（四）采取委托方式销售开发产品时按以下原则确认收入的实现。 　　1.采取支付手续费方式委托销售开发产品时按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　2.采取视同买断方式委托销售开发产品时，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，应按销售合同或协议中约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品时，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除。如果销售合同或协议约定的价格低于基价，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　4.采取包销方式委托销售开发产品时，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现。包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 　　未完工产品销售收入的确认 　　房产开发企业销售未完工开发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率在开发期内分季度（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，再计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计