房地产企业土地增值税筹划与计算征收方法.docVIP

房地产企业土地增值税筹划及计算征收方法 ??????? ?土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。从以下几点着手，才能更好的把握其计算。?一、把握两个概念?? （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。??? （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。??二、掌握税率 ? 土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。? 三、确定应税收入 ?? 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。? 四、确定扣除项目??? （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；??? （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；??? （3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；??? （4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；??? （5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。? 五、计算方法 ?? 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，????????????????????????????????然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。???? ?举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。?每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？?计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）?取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）??? ?房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）???? ? 转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）??? ? 加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）??????????? ?扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）????? ?增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）????? ?增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）? 六、会计处理??? 1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加?? 2467.08????????????? ? 贷：应交税金-应交土地增值税? 2467.08??? 2.实际上交时：?????? ? 借：应交税金-应交土地增值税? 2467.08? ???? 贷：银行存款???????????????? 2467.08 ??????? 转让国有土地使用权，地上的建筑及其附着物，即人们简称的转让房地产，取得收入的单位和个人，应按照所取得的增值额和适用税率计算征收土地增值税 　　房地产转让取得的增值额是取得的收入与扣除项目之差，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额，开发土