【世联楼市新评】(2011)之31】深圳评估征税制度落地强化楼市调控力度.docxVIP

【世联楼市新评】（2011）之三十一深圳评估征税制度落地强化楼市调控力度2011-6-96月9日上午深圳地税局表示，将于7月11日对二手房交易实施评估征税制度，这让传闻多年的“二手房按评估价过户”真正落地。世联地产研究认为，这一措施主要是对“国八条”相关要求的响应，“国八条”第三条规定：加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。这一政策不仅打击二手房交易中的“阴阳合同”现象，避免税收流失，也解决了二手房交易过程中的政府监管问题。1、评估征税制度的征收标准（1）普通住房（同时满足三个条件：容积率在１.０以上、单套住房建筑面积144㎡以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍）交易人税种征税条件及方式应纳税额的计算公式免税条件卖方营业税及附加购买不足５年的计税价格＊５.６％　购买超过５年（含５年）个人所得税核实征收（计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金、含合理费用）*20%自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房核定征收计税价格*核定征收率，标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%买方契税家庭唯一住房，90㎡及以下计税价格*1%/家庭唯一住房，90㎡以上计税价格*1.5%非家庭唯一住房计税价格*3%（2）非普通住房（不符合普通住房条件的）交易人税种征税条件及方式应纳税额的计算公式免税条件卖方营业税及附加购买不足５年计税价格＊5.6％　/购买超过5年（含5年）（计税价格-购房价款）*5.6%个人所得税核实征收（计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金、含合理费用）*20%自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房核定征收计税价格*核定征收率、标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%买方契税?计税价格*3%/2、评估征税制度对楼市的影响（1）二手房交易成本的显著上升。在二手房交易过程中，营业税、契税和个税均属比例税率，会随价格的增长而同比例的增长，其它税费基本不变。然而在过去“原价过户”的潜规则下，个税基本可以规避，营业税和契税亦大幅减少。在实施评估征税制度后，上述税额会大幅增长（详见下表）；（2）成本的上升会带来二手房市场抢搭“末班车”现象。距正式实施评估征税制度还有一个月的时间，这势必会带来部分买卖会加快签单、担保及递件进程，从而赶在正式实施之前完成过程手续。（3）实施后会带来二手房市场的短期观望。二手房市场“实收”的潜规则，势必会导致买家购房成本的大幅增长，在目前楼市调控的高压下，或许会让部分购房者“望而却步”；而在楼市未形成实质性的降价潮之前，业主亦难以接受降价以降低买家置业成本的要求，这可能会在短期内带来楼市的观望。（4）短期的观望，会让相同价位的一手物业更显优势，将导致部分需求转向一手房市场实现置业。原价50万住宅按100万核定征收的税收变化（5年内转让）类别?营业税(万元)契税(万元)个税(万元)变幅首套90㎡以下实施前50*5.6%=2.850*1%=0.50+130.3%实施后100*5.6%=5.6100*1%=1100*1%=1首套90-144㎡实施前50*5.6%=2.850*1.5%=0.750+128.2%实施后100*5.6%=5.6100*1.5%=1.5100*1%=1非首套144㎡以下实施前50*5.6%=2.850*3%=1.50+123.3%实施后100*5.6%=5.6100*3%=3100*1%=1144㎡以上实施前50*5.6%=2.850*3%=1.50+134.9%实施后100*5.6%=5.6100*3%=3100*1.5%=1.53、评估征税制度的不足（1）二手交易的税负公平问题依然没有解决。在二手房交易过程中，实收的潜规则意味着所有税费均转移给买家，这一制度设计仅解决税收的征管问题，并不能解决交易双方的税负公平问题，除非楼市预期彻底改变，由目前的卖方市场转变为买方市场，或许交易双方的税负公平问题能够得到解决。（2）该制度规定“容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房，个人所得税分核实征收和核定征收两部分”，该普通住宅似乎超出深圳市对普通住宅的定义，按规定，只要交易价格在同级别土地上住宅平均交易价格1.2倍以上亦为非普通住宅，这是否会带来执行上的问题，尚不得而知。在二手房交易过程中，深圳按评估征税制度的实施无疑是一大进步，也势必会给其实城市的二手房市场管理带来示范作用。评估征税制度所带来的成本上升，将压缩楼市投资炒作链条上的获利空间，这将有利于楼市的理性发展。这在一定程度上表明，政府调控楼市的力度仍在加强。