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三亚“自主拆迁”模式再思考 谢涛?? 发布于：2008-04-21 22:39:59?? 点击5次 ? 三亚“自主拆迁”模式再思考???　　月川社区是三亚最大的一个城中村。从主街道走进去，一路所见是一栋接着一栋的出租屋，楼下的杂货店、廉价服装店、小吃店、手机营业部、菜市场，以及来来往往的人流，一切都显得杂乱而平静，这里的风貌和全国其他地方的城中村并无不同。　　曾几何时，这里却曾经是海南乃至全国都闻名的拆迁“钉子村”，十几年间因为拆迁问题发生过多次警民冲突。而自2007年6月，三亚市政府在这里试点拆迁新模式，似乎已经改变了这里拆迁难的旧事，久征不下的两块分别为196亩和12.93亩的土地的拆迁在几个月内都完成了。据月川居委会党支部书记林世耀介绍，“强制拆迁”已经转化为“自主拆迁”，“要我拆”已经变为“我要拆”了。那么，这些变化是如何发生的？拆迁新模式有助于解决全国各地普遍存在的拆迁难现象吗？　　　　让利于民新拆迁　　月川社区是三亚最大的城中村，位于三亚的主城区。常住人口有900多户、3500人，另有4万多流动人口在此租房居住。据林世耀介绍，这里的常住人口80%以出租房子为生，其余的打打零工。　　自1986年三亚成为地级市以来，政府对月川的征地拆迁就没有停止过。征地的模式一成不变：政府出面征地，由拆迁公司进行拆迁。到目前为止，月川90%的土地已经征完。而补偿的标准一直偏低，最低的甚至只有3块钱一平方米，高的也就1000多元。　　持续20多年的拆迁，在月川的居民中间引发了强烈的不满和反弹。多数居民感觉心理不平衡：本来是我的地，政府转手就能得几百上千万，自己却只得到几千元的补偿；另外，地征了之后，居民们失去了房屋出租的收入，生计无着。在此情况下，月川发生过多次因为拆迁引发的冲突和对抗：1993年，有上百人集体上访；1994年11月11日，又因拆迁问题发生过数百人参加的大规模警民冲突，正是这次冲突让月川名声大噪。　　冲突的结果是，月川居委会对面的那12.93亩地，从1994年到2004年的10年间，三亚市委、市政府近10次试图对该地段进行拆迁改造，均因补偿价格过低受到当地群众的强烈抵触而流产；市行政中心要用的196亩，也因同样的原因久征不下。　　从2006年开始，随着三亚土地资源利用矛盾的日益突出，对包括月川在内的旧城改造再次提上了议事日程。时任三亚市常务副市长的严之尧（2008年2月调任海南省国土资源厅厅长）认为，多数的老百姓并不反对拆迁，主要还是补偿不到位。开发商要求的是尽可能低的拆迁成本，而居民要求的是符合市场价值的合理补偿，两者博弈的结果常常都是被拆迁人的权益受到损害，这是被拆迁人对拆迁抵触的主要原因。而被拆迁人无法理解自己财产自己无权处置的做法，感觉到自己的“主人翁”地位未得到尊重。这种心态一定会引发被拆迁人对政府产生不信任甚至是对立情绪，这种敌对情绪还非常容易引起社会群体的同情和支持，导致政府处于被动的地位。　　严之尧到三亚各地进行调研。他意识到，拆迁只有照顾到老百姓的利益才会比较容易做，而开发商的趋利性决定了由他们主导的拆迁不可能保障老百姓的利益。他设想以居委会和村民出资成立拆迁公司，自己拆迁自己，地块中标公司将合理的拆迁费用支付给这个拆迁公司，盈利由拆迁公司和参股居民按股份分红。而由于月川社区的特殊性，严决定新模式的试点从这个最难的“钉子村”开始。　　2007年6月，由月川居委会和村民出资的三亚河东月川开发建设有限公司正式成立。注册资金50万元，居委会占有30%的股份，另外下辖的7个居民小组则按人口的不同分别占有剩下的70%股份，居委会的每一个居民都成了拆迁公司的股东，享有参与管理和收益的权力。　　拆迁公司成立的“第一炮”就是协助政府征用了长期以来无法征下来的市行政中心用地196亩，涉及的140户居民在3个月内全部拆迁完毕。据林世耀介绍，这块地原来是居民居住的地方，也是黄金地段，地价本可达到500万/亩，但由于是政府用地，月川公司并没有得到多少利益，相关的居民也只是得到了每平方米1050元的补偿和安置住房。　　被媒体广泛报道的是居委会对面12.93亩土地的拆迁补偿，这是月川公司的第二笔业务。涉及户籍居民仅80户300多人，但在此居住的外地人口却有近1900人，拆迁面积约2.1万平方米。　　经过几轮评估，政府、竞标单位和居委会均认可了拆迁安置费大约为2731万元，而在随后的2007年10月29日下午，这一试点地块的地价款从39万元／亩挂牌，最后以220万元／亩成交。地价款加上拆迁费用，竞标成功的铭远公司拿下这块地花了5000余万元，平均每亩431万余元。　　后来，铭远公司经过比较，决定把拆迁工作交给月川公司来完成，后者承诺按2731万元承包拆迁，并在120天内完成地块拆迁安置工作。拿下拆迁项目后，月川公司立即开始进行广泛宣