了实地查勘和市场调查,拟选用收益法作为主要的估价方法之.PDFVIP

( 3 10 ) 一、问答题共 题，每题 分。请将答案写在答题纸对应的题号下 (一)某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自 行经营，娱乐 中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注 册房地产估价师进行 了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。 ( ) 2012 7 1 二某房地产估价机构于 年 月 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托 合同约定本 2012 7 10 2012 7 3 次估价的价值时点为 年 月 日。注册房地产估价师于 年 月 日进行了实 地查勘，估价作 2012 7 6 业期间恰逢中国人民银行宣布自 年 月 日起下调金融机构人民币存贷款基 准利率。 请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当 考虑利率调 整的影响? (三)张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。 某房地产经 纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解， 普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅 的投资回报率是(5000×126%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%，所以选择购 买酒店式公寓。 请问： 1.张某的选择是否正确? 2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议? ( 3 10 2 1 二、单项选择题共 大题， 小题，每小题 分。每小题的备选答案中只有 个最符合题意，请将这个答 案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内) (一) 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度 的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某 房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。 1. () 本估价项目最适宜采用的估价方法是 。 A.修复费用法 B.损失资本化法 C.赔偿实例比较法 D.损害前后价差法 2. () 本估价项目的估价结果不包括 。 A.屋面及室内装修修缮费用 B.损坏家具家电维修费用 C. D. 房屋使用人周转安置费用 房屋市场价值的减损额 3.导致两个估价结果差异较大的因素不包括()。 A.房屋渗漏情况 B.房屋购置原价 C.修缮工期长短 D.房屋使用人数 ( ) 二 因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。 被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办 理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到 合理补偿。 4.本案中征收评估机构的选定程序应当是()。 A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定 B.由被征收入推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定 C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定 D.由被征收入协商，协商不成的，由征收部门组织被征收入投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机 方式确定 5.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是()。 A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估 B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估 C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估 D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估 6. () 张某对评估结果有异议，首先应当 。