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商务区项目策划方案 一、项目用地简介： 1、地理位置 中央商务区位于阳光舜城的主入口处，南接已经建成的中城（100万平米），北临建设中的济南高档别墅居住区（东方美郡），东依郁郁青青的西姑山脉，是中城、北城的天然分水岭，同时也是两城的重要衔接过渡区域。 2、用地状况 中央商务区规划面积9.59公顷，其用地主要为坡地，坡势西低东高，东西高程差达27.8米，地块南部地表为土质，北部与东部为砾石地面。东部山坡之上植被茂盛，林相丰富，视野开阔，是绝佳的风景区域。 3、交通状况 该区域交通便利，临近阳光舜城出入的交通枢纽——舜城环岛（正对历阳大街，西为旅游路，南临舜世路）。至经十路仅4公里，至南二环路仅3公里，到泉城广场也不足6公里。 4、项目规划概况 根据1999年的中规院规划，该规划用地为9.59公顷，其中公共设施用地6.23公顷；城市公共绿地2.49公顷；城市道理用地0.87公顷。总建筑面积为6.51万平米，建筑密度为26.0%；容积率为1.04；绿地率为21.4%。 原建筑层高以四层为主，局部为三层和两层，其功能定位为美食城和休闲绿化广场。 根据市规划局的最新资料显示该组团的建设用地为6.1公顷（161米等高线以下区域），土地使用性质为商业用地。综合考虑工商银行五层建筑（容积率1.0）和一组团小高层建筑（容积率1.9）的规划状况，拟定容积率为1.3左右，公建配套为40000平米，住宅为40000平米。 二、项目定位： 1、功能定位 概念定位——舜耕路南部新城区环境最为优越的高档商务办公休闲区，借商务概念营造气氛，提升高档公寓的价位和市场竞争力 功能定位----以高档公寓、酒店式公寓等居住功能为主，以商务办公、配套等功能为辅的综合商务休闲区。 建筑形式----以大体量的建筑综合体承担商务办公和配套功能，建筑多为1~~2层，部分为半地下，局部为高层。该现代建筑可作为自历阳大街入口处阳光舜城标志性的作品。（建筑形式同商业街有本质的区别） 整体的功能可及在舜城所处的作用类似于香港的数码港项目（写字楼11万；数码中心2万；酒店1万；住宅30万） 备注：建筑综合体是一个多功能复合空间是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑。建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间，城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序出现在这个空间中，并互相依存、互相促进，形成一个多功能、高效率而复杂的综合体20000平米） 建议该品种可安置在建筑综合体的高层建筑内，建筑采用框架结构，各房间面积可较灵活的分割组合，同时在设计上将室内景观与室外景观产生互动，营造“花园式办公”概念，为从事脑力劳动的小型、私营公司提供环境幽雅的办公场所，成就南部高档商务办公区域概念。主力面积为150-240平米，适合10-16人的小型团队，约为120套左右。 ●商务配套（面积约为10000平米） 建议该品种安置在1~~2层群楼内，设置主题酒店，商务餐饮、特色酒吧、咖啡厅、会议中心等娱乐商务休闲和服务场所，满足济南城区高档餐饮需求和舜城居住业主的需要。商务配套和商务写字楼的运作是相辅相成的，具体功能示意如下： 1、休闲：包括餐饮、健身、娱乐、购物、图书等 2、社交和商务：商务中心、酒吧、贵宾厅、商务洽谈等 3、服务：包括洗衣、票务订购、日用品购物、邮政报刊等 ●酒店式公寓（面积约为10000平米） 面积为40-80平米的现代小户型设计，生活配套完备、简单、实用、新潮，并且增加交际空间，户型可分为一室、一室一厅、二室一厅等类型，约计160套。其物业管理模式为酒店式管理模式。为外地驻济和当地小白领人士提供面积适中、功能齐全且升值潜力较大的居住模式。 备注：该类酒店式公寓可实现与商住两用楼的功能调换。 该建筑综合体是自历阳路进入舜城的视觉主焦点，其与一组团综合楼构成了阳光舜城入口处标志性的建筑群落。同时该综合体4万平米的体量与一组团2万平米的综合楼形成了具有一定规模的商务办公区，在某些程度上降低了建筑综合体的市场风险性。也加剧了商务市场的竞争力度。总体而言，一组团综合楼的实施对中央商务区具有较大的借鉴作用。 （2）公寓住宅 （40000平方米） ●高级公寓（面积约为40000平米） 高级公寓采用六层带电梯的设计方案，大型亮丽通透的淡绿色落地玻璃窗，色彩淡雅的暖色墙体，现代中不失典雅，简洁中不流尘俗，可有效的实现建筑与东侧山体有效的互动，安座室内可观山观景。高档公寓主力面积在130—150平米之间，主力户型为三室两厅、四室两厅，可以适当考虑部分楼内跃层套房，约计280套。 商务型公建前方为大型休闲广场，面积可达近万平米，拥有多种人文景观。商务型公建与高档公寓是相对独立的，拥有各自的交通路网系统，互不干扰，但是有花园