中原地产调研简案.doc

某项目供应市场研究简案 1供应调研的目的和方法 通过对某地区房地产的最详尽调研，最大程度地熟悉和了解该房地产供应特点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划及配套等，分析各在售（建）项目以及其销售情况。 在对于市场基本情况的掌握之后，针对项目的区位特点、供应量、项目总体规划设计、物业管理、价格等诸多因素如何对项目品质产生直接的影响，逐项进行综合对比分析。发现其内在规律，掌握“某地区住宅市场现状的形成原因”和分析“某地区住宅市场今后的发展方向”，进而挖掘市场空白点。 通过对某地区房地产的了解，确定出某地区房地产影响项目的因素，运用层次分析法（AHP）确定各影响因素的权重，即对于项目的影响程度。然后运用德尔菲法根据这几个影响因素对于各项目进行综合评分，得出各项目的综合品质。 1.1、样本选择 按照某地区房地产市场的现状，敝司对形成一定规模的在售项目进行了全面的调研，剔除了一些规模较小、参考意义不大以及定向开发的项目，最终选取了13个项目做为分析的样本，同时对样本中的几个具体的项目进行个案分析。项目详细情况见下表。 项目概况 物业名称 发 展 商 巴黎春天 xxxxx xxx 世纪花园 xxxx xxx 齐林家园 xxxxxx xxx 紫荆园 xxxx xxxx 怡海世家 xxx xxxx 天立花园 xxxx xxx 荷香园 xxx xxxx 金信花园 xxx xxxxx 恒生城市花园 xx xxx 丽景翠园 xxxxx xxx 富贵家园 xxxxxxxx xxx 莲馨园 xxxxxx xxx 新空间花园 xxxxxxxxxxxxx xxxxxx 1.2、市场界定 某地区房地产目前还处于起步阶段，市场还不完善，每年的房地产总投资不到20亿元，开复工面积只有150到180万平方米，整个房地产还没有形成规模，目前市场供应量不大，项目数目也不是很多，彼此间差异也不大。但由于各个区之间的距离相隔较远，针对本项目开发地块所处的区位，本次调研主要选择在某地区。所以区域市场界定为该区房地产市场，具体划定为：西起xx路，东至xx路，南北方向由xx路到xx路。 此次的市场调查也覆盖了本案地块的周边区域。 2供应市场研究 2.1项目综合品质 综合品质如何是消费者所关心的问题，小区的交通位置（包括周边的环境）、整体的规划水平、户型设计的合理性、小区内部的配套设施的状况以及小区的物业管理水平都将直接影响小区的综合品质。为了能够更为科学的、客观的反应某地区各个地产项目的综合品质，并将其量化，敝公司应用了住宅产品综合品质指标评测系统，建立了新的数学模型，对各个项目的综合品质进行评定。本系统以层次分析法为基本原理，经过分析论证确定位置交通、整体规划、小区配套、户型、管理水平五个要素为影响项目的重要因素，用层次分析法（AHP）确定其权重，运用德尔菲法对各项目5项要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。 各要素权重及各项目最终综合指标如下： 要素权重及综合指标图 2.1.1综合品质评定——综合品质 项目名称 综合品质 巴黎春天 62.57 世纪花园 61.55 齐林家园 60.23 紫荆园 59.49 怡海世家 58.41 天立花园 57.35 荷香园 56.43 金信花园 54.30 恒生城市花园 53.65 丽景翠园 53.44 富贵家园 52.42 莲馨园 52.19 新空间花园 48.70 2.1.2性能价格比 项目性价比表 物业名称 综合品质 均价 销售率 性价比 新空间花园 48.70 1280 80% 38.05 金信花园 54.30 1498 85% 36.25 齐林家园 60.23 1700 80% 35.43 天立花园 57.35 1650 85% 34.76 怡海世家 58.41 1690 80% 34.56 荷香园 56.43 1660 85% 33.99 富贵家园 52.42 1600 85% 32.76 莲馨园 52.19 1600 80% 32.62 紫荆园 59.49 1850 80% 32.16 丽景翠园 53.44 1700 80% 31.44 恒生城市花园 53.65 1780 80% 30.14 瑞祥世纪花园 61.55 2100 80% 29.31 巴黎春天 62.57 2700 80% 23.17 注：性价比在数值上等于综合品质除以销售价格乘以1000 可见，所有项目中，性价比最高的项目为新空间花园，性价比最低的项目为巴黎春天。齐林家园的价格高出了天立花园、莲香园等楼盘，而它的综合品质相对较高，所以它的性价比占到了第三位，从上表不难看出。一些品质较高的项目，价格也相应抬高，如巴黎春天品质最高，